The Fairy Tale Of K

買預售屋或集合式大樓
無論是投資還是自住
都是所費不貲
因此在下手買單前還是要多問多研究
這邊簡單彙整自己有follow到的臺南建案中
有發生過工安意外、火災事件、非自然死亡事件的相關新聞
p.s.
如果您手邊有這篇文章沒記錄到的案件
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kellyku10@gmail.com
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買預售屋或集合式大樓
無論是投資還是自住
都是所費不貲
因此在下手買單前還是要多問多研究
這邊簡單彙整自己有follow到的臺中建案中
有發生過的火災事件、工安意外、非自然死亡事件
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房子是人蓋出來
所以當然不可能蓋出十全十美的無瑕疵房子
但是有種東西叫做「機率」
根據不同的建商
還是有機率較高產出「好」房子的建商
跟機率較高產出「壞」房子的建商

這個系列主要就是聊「建商」
畢竟建商就是負責蓋房子的人
產品的好壞
跟建商的「手路」很有關係
第一個最想聊的建商
是最近來到台南平實區
推出第一個建案「浩瀚無極」的「豐邑建設」


(credit:[閒聊] 台南平實浩瀚無極開賣價格)
浩瀚無極開出來目前台南最高價
十樓以下目前開65萬/坪
B5車位 225萬
全部都是平面車位
群組看到的報價
(全部都不含車位)
7F 34.09P 2184W ➜ 64.07萬/坪
7F 39.72P 2590W ➜ 65.21萬/坪
9F 44.6P 2889W ➜ 64.78萬/坪
10F 44.6P 2893W ➜ 64.87萬/坪

賣台南最高
讓人實在很想知道這個「豐邑建設」到底是有多好呢？


(credit:時力揭豐邑黑歷史　前身竟是「921東勢王朝建商」)
首先來聊聊豐邑建設的前身
豐邑建設董事長的先生
之前就是豪隆建設的董事長
而豪隆建設會收起來
就是因為自己的建案「東勢王朝」在921中疑似因為偷工減料
因此倒塌
造成28人死亡

那換名後重起爐灶的「豐邑建商」
有沒有記取教訓
從此好好蓋房子呢？


2015/10/25

豐邑在新竹的案子「浩瀚一品」施工倒塌

這次的坍塌形成了一個巨大的天坑
看起來怵目驚心

(credit:竹北建案崩塌整片馬路消失　建商「不用連續壁」遭打臉)
目前營造商以及在地的建商都認為疑似是因為新竹的地質鬆軟
不適合使用地錨工法
因此拉力不足而導致坍塌
新竹在地建商則透露
使用地錨工法比連續壁工法可省下好幾千萬元

▶感想
房子最重要的地基都倒塌
已經不是單純漏水、裂縫這種表面瑕疵
涉及人身安全的重大安全問題


2015/12/06

(credit:中庭花園變馬路:豐邑建設「晴空匯」建案再惹爭議)
豐邑在新竹的另外一個建案「晴空匯」
出現了蓋消防通道換「容積」之後
卻又佔用公用空間的事情


(credit:買公設變救災通道　新竹住戶喊「冤」)
而晴空匯已購戶也覺得很冤
認為土地屬社區產權
卻被規劃為緊急救災動線
市府強行要求開放給其他人使用
「天理何在？當然有冤！」

▶感想
屬於社區的自有空間
鋪著漂亮的行人磚步道
原本只屬於社區住戶「散步休憩」使用
卻被迫開放給一般人「行車」經過
如果自己是已購戶
一定也是非常不開心
而造成這件事情的關鍵
正是申請建造、蓋房子的建商「豐邑建設」


2021/10/28

(credit:[閒聊] 新竹豐邑一綻未簽約自救會line群組)
除了建照、蓋房子讓人擔心之外
豐邑還有「誠信問題」
同樣在新竹的案子「豐邑一綻」
因為建商覺得賣太便宜
竟然想要毀約
想把付10%訂金但還沒簽約的戶數全數收回
讓已訂戶上網組自救團

▶感想
一個建商不講「信用」
小小買家還要飛蛾撲火
以身試火嗎>"<


2022/06-/08

(credit:竹北建案「連3拉3」又坍...挨罰9萬　傳投資客開價一坪50萬搶進)
事隔7年
豐邑在竹北的建案「豐采520」
自2022年6月地基塌陷一次之後
7、8連兩月都未完成改善連續又塌陷2次
達成連三拉三


(credit:竹北驚見超巨大天坑！小貨車遭吞沒「自來水管爆裂」道路緊急封鎖)
這是八月第三次坍塌的新聞
算是同坑3.0的版本
七月份第二次坍塌
甚至還有小貨車掉到靠近建築基地的大坑洞中
實在是有夠傻眼＠＠

2023/04/21
 
豐邑建設豐采520周邊5度塌陷
這次讓一台剛牽車一個月的特斯拉掉落地面
直接從一樓車位變成B1車位
幸好當時車主不在車上.....
有民意代表整理了前面四次地面塌陷的時間表
(credit:Re: [情報] 竹北520又出現坑洞啦)

★2019年6月22日
新竹縣竹北市莊敬六街和勝利二路交叉口局部出現微幅沉陷

★2022年6月14日
新竹縣竹北市勝利二路道路下陷
出現長約3.42公尺、6公尺寬的路面下陷
筆直馬路變成波浪狀

★2022年7月31日
位於竹北市五福宮前的勝利二路出現路面塌陷的坑洞長10公尺、寬3公尺
一輛停放路邊小貨車也掉入坑洞內
洞坑內管線也全斷落

★2022年8月24日
新竹縣竹北市「豐采520」建案工地旁的勝利二路
因地下水流動、自來水管漏水
造成路面又坍塌
面積長約10公尺、深度10公尺

加上這次特斯拉事件就是第五次了
這這這...
到底有完沒完
為什麼平平都是建商
就沒有人跟豐邑一樣「精彩」

★2024年7月17日
臺灣新竹地方檢察署偵結起訴楊0科等 12 人涉嫌貪污等案件
-豐邑機構偷工減料釀成天坑嚴重危及民眾身家安全
-楊0科等公務員背棄民眾所託、圖利護航豐邑機構
-官商勾結惡性重大 請法院從重量刑並沒收 2.5 億餘元犯罪所得
(credit:Re: 臺灣新竹地方檢察署新聞稿)

從新聞稿裡看到許多不可思議的事情
偷工減料、賄賂、官商勾結
就怕是陋習 已經習以為常
這樣豐邑每個案子都要小心了

▶感想
一崩再崩
深深覺得豐邑的建築「安全性」本身
實在非常堪慮呀！！
現在又檢調認證「偷工減料」
還敢買豐邑的人是真勇者 勇氣可嘉 佩服佩服


2022/08/27

(credit:[情報] 烏日豐x發爐？)
無獨有偶
同月份豐邑在台中的建案「浩瀚豐世紀」發生了火災
表示除了建照、地基之外
豐邑在施工管理也是有問題的
弄到發爐真的毋湯

另外
浩瀚豐世紀本身也是一個規劃很神奇的案子
(credit:你家中庭是加油站！直擊奇葩建案　業者公布設計圖「直球對決」)
擁有傳說中的三寶
「鐵道、加油站、高壓電塔吃到飽」
關鍵是把加油站包圍起來變成「ㄇ」字型中庭
就算歷史上加油站沒爆炸過好了
但是油氣對空氣、土地等等的污染
都發生在自家中庭
果真奇葩

▶感想
無法接受加油站在自己家中庭
另外雖然只是小發爐
但以小窺大
對豐邑的建設品質絕對是不期不待


2024/05/26

記錄豐邑種種事蹟以來
晴空匯的火災是最讓人痛心及恐懼的

「晴空匯」雖然火不大
但濃煙向上竄升的煙囪效應
卻讓2位消防員殞落
防火區劃包括電纜管線孔洞沒有落實填塞
這次也成為地方和中央推責之處。

「不只是他(豐邑)，管道間樓板填充(防火填塞)，(大家)根本不會做啊！」
一位不具名業者就透露
約7成建案都無落實防火填塞
管線穿洞後的孔隙很小
要去填充施工難度很大
在加上位置不是很好觀察到的地方

「法規雖有規定，但在使照勘驗上卻很難查證，
業者僥倖心態，不做也能拿到使照，
缺工、趕工情況下，不會關注這種微小之處。」
但這次晴空匯就是因為當初豐邑沒有在建設時期好好把關這重要的「細微末節」
導致整個大樓毀掉無法居住
更造成死傷
新竹市府將針對防火區劃未落實、建材線材耐燃是否合乎規定等
交由檢調進一步釐清起造人、監造人或承造人責任
(credit:晴空匯燒出高樓危機！7成建案沒防火填塞 中央地方互踢踢皮球)
(credit:勇消殉職／晴空匯多項消防缺失 排煙故障、防火門不符規格)

▶感想
真的只有豐邑能突破豐邑
所有事關「建築安全」的鬼事都能發生
超高大樓防火失靈是多麽恐怖的事情
甚至還奪走人命
晴空匯事件之後
豐邑的產品自己是真的不敢買>"<


以上是彙整了豐邑建設上過版面的種種「神」奇事「蹟」
給有想要買豐邑建設的朋友參考
青菜蘿蔔
選你所愛 愛你所選
祝大家買屋順利平安~

買預售屋或集合式大樓
無論是投資還是自住
都是所費不貲
因此在下手買單前還是要多問多研究
這邊簡單彙整自己有follow到的高雄建案中
有發生過的火災事件、工安意外、非自然死亡事件
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房子是人蓋出來
所以當然不可能蓋出十全十美的無瑕疵房子
但是有種東西叫做「機率」
根據不同的建商
還是有機率較高產出「好」房子的建商
跟機率較高產出「壞」房子的建商

這個系列主要就是聊「建商」
畢竟建商就是負責蓋房子的人
產品的好壞
跟建商的「手路」很有關係

之前連續寫了兩篇評價較具爭議的建商
♖【房市】建商｜來聊聊豐邑建設評價 
♖【房市】建商｜來聊聊聯上建設評價 
今天決定要來散發正能量
以自己實際已購戶的體驗
來分享自己購入並居住於由晶悅國際飯店擔任建商的「晶悅首發」建案心得
(文章照片多數為自己拍攝 少數照片為已購戶群組分享照片 如有不妥 請告知撤下)


【搶破頭購入】

話說當初台南高鐵特區房子開賣
真的是人人搶的狀態
想買還必須有方法、有人脈才能入其門


甚至在2021.03.14時
高鐵某建案還登上蘋果日報頭版
發生千人搶買預售屋的情形
(文章參考：無懼打房　千人搶買預售屋)
就能窺見台南高鐵特區的身價扶搖直上

當初其實也是小白一隻
沒什麼管道可以切入購買
不過幸好輾轉加入了購屋互助社團
在裡面遇到了貴人
知道自己是自住性質的剛性需求
願意幫忙引薦他之前三發的代銷認識
這才幸運入手了一間
當時買房的想法及過程可以點下面連結去看
♖【Moda】買房｜終於搶到了一間房 ─ 在台南高鐵特區的Casa Moda 


【晶悅介紹】

晶悅的本業其實原本是桃園老字號飯店業者晶悅國際飯店
但因新冠病毒疫情衝擊營運
在2020年6月30日時結束營業
公司營運由飯店轉型為開發商
目前已啟動桃園飯店原址都更開發案
除此之外
就是其實晶悅早在2018年便著手取得台南高鐵旁土地
目前已完成第一期交屋
2023年4月為晶悅挹注營收5.56億元
年增率5502%
而且仍繼續進行第二期的興建

而晶悅能有華麗的轉變
主要就是因為背後金主是「三發地產」關係
晶悅董事長鍾鼎興就是三發地產董事長鍾俊榮的小兒子
因此仰賴三發地產在地產、營造業上的養分茁壯
晶悅變成建商後的經營模式皆傳承上市上櫃公司三發地產
具有一定水準及規模
(新聞連結：桃園晶悅飯店熄燈一年「變建商」　都更改建+搶灘台南)
(新聞連結：飯店股春燕飛3／「這幾家」疫情連虧3年　晶悅轉開發商營收暴增55倍)


【雙重SGS認證】
『第一重●SGS建物生產履歷』

晶悅最讓已購戶放心的是
他們在建造建築物時
就已經聘請國際間最具公信力的第三方「SGS」公司為公設區域做全方位檢驗
也就是所謂的「SGS建物生產履歷」

SGS集團來自瑞士
創立已橫跨3個世紀、成立超過120年
集測試、驗證、檢驗、查證於一體
提供公正的第三方認證
晶悅在蓋晶悅首發這個建案時
就自行負擔檢驗費用
委請SGS為公設區域做全方位檢驗
自材料到建造的各項環節中層層把關
以嚴格縝密的態度和科學檢測方式
品管每項工程細節
包含石材、建材、消防設施、機電設備等
以確保建築品質
為居住安全把關
(資料來源：「晶悅首發」獲建築生產履歷 SGS公設落實安心居住)


有委請施作「SGS建物生產履歷」的建案都會顯示在SGS的官方網站上面
大家有興趣可以點我去查
p.s.
大家如果仔細看
網站上榜上有名的很多都來自三發、仁發、晶悅等三發地產相關公司
其實「SGS建物生產履歷」已經是三發地產的標配安心保證
好品質的營造也養出了不少三發的忠實愛護者


身為已購戶
在驗屋交屋後也會獲得一本精美的SGS建物生產履歷
裡面翻開是彩版的建築履歷
想想房子在蓋的時候
有哪個已購戶能踏進去圍牆內
實際一一檢查工地建材及興建過程
而晶悅願意委託第三方國際大公司SGS
提供公正公開的完整建物生產檢驗及記錄
蓋出好產品的機率當然大幅提升
畢竟SGS的百年名譽也不是開玩笑的

『第二重●SGS公設檢驗』
最讓已購戶意外的
是沒想到晶悅竟然在交屋後
願意再負擔一筆費用
又再度委請SGS公司來幫管委會驗收大樓公設
預計晶悅首發的三棟建築社區檢測至少要花300萬元
由晶悅直接吸收不僅可以減輕社區的負擔
同時藉由具公信力的機構檢測
也能讓住戶更放心
(資料來源：「建商最討厭它」　打破對立！建案找驗屋公司代驗公設)


同樣有委請施作「SGS公設代驗」的建案都會顯示在SGS的官方網站上面
大家有興趣可以點我去查



已購戶也有實際看到身穿SGS制服的測量人員
前來社區做公設代驗
住在這種雙重建築品管認證的房子裡
真的是讓人安心不少


【建案成品】
在SGS把關下的晶悅首發
果然沒有讓人失望
是一間內在兼具的好屋子

『外觀』


公設、建築外觀、造景都非常有氣質
給人一種villa的度假風



晚上點燈之後更有不同韻味
走在公設間的露天花園
真的是環境宜人舒適


『室內』

室內在驗屋的時候
整體滿順利
幾乎沒有什麼大缺失
大部分都是無傷大雅的烤漆、油漆美容瑕疵

就直接分享自家裝潢前後的before/after照片

玄關部分
作為落塵區剛剛好
也有留一個空間可以內建鞋櫃、置物櫃
現代人還是需要一個玄關比較方便生活


客廳部分
陽光很充足
與電視牆的距離也算可接受


廚房部分
白色櫻花廚具滿美的
搭配天然氣明火十分加分



房間部分
兩間臥房大小可以放得下雙人床、衣櫃、書桌
都有開窗
空氣跟光線就會很加分

☆喜歡我的日式裝潢的話
可以點下面連結去看看我的House Tour 新房裝潢開箱
♖【Moda】裝潢｜45萬內小資預算，日系MUJI無印風2房裝潢開箱│特白基底X淺木橫樑X木色點綴X富士山畫X小兔家徽氣氛鏡燈 


【包裝行銷】
『文稿設計』

另外
自己也很佩服晶悅首發的行銷團隊
在各方面都十分合自己的口味




像是各種童趣可愛畫風的宣傳圖、慶祝圖
古錐又吸睛
跟市面上其他行銷的圖稿天壤之別
是非常年輕有活力的文創風格

連銷售的名片是同系列的卡哇依
身為已購戶覺得餘有榮焉

『活動』

晶悅在行銷活動上也是別出心裁
在2023.3.18及19日舉辦了【2023 Picnic Party春日派對，活力綻放台南高鐵！】
邀請像是凹與山、守夜人、芒果醬、南西肯恩等音樂人上台表演
同時也邀請在地手創小物、特色美食參與設攤市集
更有藝術裝置和馬戲表演為派對增添趣味



活動當天已購戶的尊榮
可以免費領一份餐點
(小丞事吐司熱狗堡&火腿起司三明治及CNCOFFEELAB精選單品Poursteady手沖咖啡)


還有專屬休息區的VIP享受
晶悅的公設區真的是美得剛剛好
櫻花粉紅的名牌真的太可愛
又再次擊中少女的心

活動也是進行得很順利

馬戲團表演


歌手演唱部分真的吸引了不少年輕朋友前來
人氣滿滿


可愛的三發地產小青蛙也出席
十分可愛

私心覺得晶悅這個活動滿不錯的
主力不是要大家來賞屋
反而是透過免費的市集、演唱會、表演等活動吸引人潮
讓不同客群發現台南高鐵周遭環境已然不同
就像我當年突然發現台南高鐵已經有不同建設的驚艷感
誠意十足且創意滿滿


接著在2023.04.22
與歐巴柴社團合作舉辦了存房座談會
這也算是一個創舉


首先安排群組內專家存房的經驗分享
趙大雄大大本身就是沙崙社群的版主
阿曼達則是分享自己買淡水小宅的存房故事


接著再帶出晶悅首發是高鐵特區第一個成屋案
並實地帶看介紹社區

最後再給予當天簽約的甜甜價
聽說當天就賣出了好幾戶
果然英雄所見略同
好產品就是好賣


【住戶活動】

除了吸引買氣的對外活動
最讓自己感動的是晶悅首發
也沒有忘記要愛護已經成交的已購戶
在母親節特地為住戶辦了【今年母親節，就帶媽媽來晶悅首發！】
活動內容是追夢人商社的手作花藝體驗
還有御守國醫專業師傅提供現場按摩


手做永生花的花材滿多的
現場老師也很細心教學



這次是跟婆婆一起製作
覺得是很棒的經驗wwwww


當天的活動照片
肩頸按摩跟永生花創作
的確是適合闔家參與的活動
大家都留下不錯的回憶


晶悅首發也沒有忘記父親節的重要
在2023.08.05要舉辦【父親節限定！爸氣香蕉同樂會】


是邀請香蕉來當主持人
將與爸爸和孩子們一起完成任務
成功後能拿好禮


另外還有人氣餐車美食
是飯丸屋ONIGIRI PLANET跟手工披薩


並在活動中拍攝全家福照片在現場領取印製的專屬馬克杯
感覺上面印有晶悅首發字樣就超酷 哈哈


活動有吃有喝
還拿了一堆禮物回家
整個好失控(笑死


但最喜歡的是這個印有全家福的「晶悅首發」馬克杯
放在家裡超搭
整個活動的重點就是這個杯子(?
(沒有啦 也超喜歡香蕉的！！！！)


在2023.11.19慶祝社區第一次區權會圓滿落幕
選出第一屆管委會
特別規劃【2023晶悅首發 感恩節家庭日】
準備了多項大型活動要回饋給晶悅知音


有美人魚Ｘ水上芭蕾、歡樂氣球Ｘ繽紛棉花糖、
幸福拍貼、品味調香、美式餐車、音樂饗宴


最酷的就是游泳池開放
並邀請美人魚在公設游泳池表演
真的是讓大家看到晶悅公設的厲害


對公設的推廣不只如此
晶悅還在12月舉行一系列的【晶悅首發，一起運動吧!】
邀請健身教練、瑜珈老師免費提供課程


自己有報名了了兩堂課程
剛好學會怎麼使用健身房的設施
器材連使用介面都是晶悅一貫的文青感
不錯不錯


健康除了運動之外
吃得健康也很重要
2023.12.17在媽媽教室舉行了【輕食甩負擔！蔬食沙拉罐DIY】
教大家如何製作營養均衡又沒有負擔的蔬食沙拉罐



一家人做了三罐
是自己調醬自己照喜愛選食材
真的是好吃又健康
重點是這個漂亮的玻璃罐
是美國知名的梅森罐(BALL MASON JAR)
之後還能留著當廚物罐
目前是拿來放小魚乾花生還有蜜餞www


在聖誕節前夕2023.12.23更舉辦【晶英雲端管家 x 手作幸福聖誕盆栽】
這場活動超踴躍
是台南晶英酒店花坊金老師到社區教課
據說報名到候補都補不到 哈哈


努力兩小時之後的成品
很大一盆
還能點精油當香氛
超應景超喜歡～
住戶超開心



2024農曆年前
針對已購戶推出【賀新春｜龍吟獻好禮】活動
只要已購客戶填寫滿意度問卷就有專屬的紅包
我說那個滿意度問卷不是隨便填填
設計滿滿的問題
從居住狀況到報修滿意度
真的可以感受到晶悅非常重視已購戶的想法
有被照顧到的感覺


順利獲得紅包袋
走精緻設計風


2024第一波活動
就是慶祝母親節
【愛的進行式｜說出愛●行動愛！】
任務1｜填寫線上問卷分享與家人購屋的故事
任務2｜傳送「服務媽媽」的影片或照片至官方LINE@
(服務行動範例)幫媽媽按摩、摺衣服、贈禮盒、更換家電等，行動愛不分距離.ᐟ‪‪.ᐟ
已購戶完成任一項活動任務
並投稿1張”橫式”家庭合照
即可獲得限量【客製Q版人像照LED守護愛收納屋】一組
兩項任務皆完成者還可享有實用好禮升級抽獎機會！


幸運的我獲得好禮升級獎
是「淨毒五郎 山嵐居家清潔禮盒」


看官網要1670元
內容物有：
酵素手洗精 + 衣物驅蟎噴霧-速效升級版 + 消臭洗衣精 + 洗衣槽抗菌清潔劑
真的是非常實用


而晶悅也很貼心
雖然我沒有拿到【客製Q版人像照LED守護愛收納屋】
但還是有傳我跟老媽的客製Q版人像照
讓我們可以下載留念
又再次感受到晶悅建設的甘心～



六月份的時候
晶悅推出二期建案【晶悅合一】
為了慶祝正式公開銷售
特別推出名額有限「賞屋禮提案」——
晶悅國際與台南三井OUTLET特約聯名的賞屋禮「晶悅一卡通」



在餐飲跟購物都有特約廠商
並兼具一卡通儲值功能


當然我們一期晶悅首發的已購戶一定有一張的
嘿嘿
直接到管理是領
享受已購貴賓的尊榮wwwww


【已購戶心得】

文末分享一些已購戶對於晶悅的真心想法
1.
房屋品質真的不錯
格局、營造、公設、設計等等都算細緻
住在裡面舒心滿意
2.

晶悅其實對已購戶十分照顧
從簽約、對保、驗屋、交屋一路下來
每次約見都有吃有喝
在資料的交付上也很仔細
東西都給的滿有質感
3.
不過高品質下就有點小霸道
就像賣精品的小姐特別高傲有態度(?
從一開始神秘爆難買(那時走進去只能喝咖啡)
到對保時銀行是由建商直接指定(非自選)
然後驗屋真的被限制兩個小時就必須完成(或許是驗屋公司手腳太慢)
可以看得出來晶悅有自己一套的內規要遵守
怎麼說
如果以結果論來說
其實這套SOP是影響不大
但以過程經歷時
就覺得晶悅有點小鴨霸
少了那麼一點點可以溝通討論的溫度
4.
最後最後
真心來講
以交屋到目前居住來說
一路走來
自己還是給晶悅一個90分以上的高分
像現在還沒有管委會成立
在協助社區管理上做得有聲有色
會播輕音樂、大方建置冷藏垃圾廚餘設備
也不時舉辦各種免費好玩活動
整體真的是喜歡的
如果你是自住、有地緣性、看好高鐵特區的話
自己是真心推薦你來看看晶悅首發
畢竟是成屋
看的到摸的到
重點是價格也比旁邊其它預售屋建案便宜
又能馬上入住
優點滿滿
反正賞屋不用錢
快點來我社區玩玩吧wwwwww

以上是對於晶悅/三發地產的一些已購戶評價
給有想要買晶悅/三發建設的朋友參考
青菜蘿蔔
選你所愛 愛你所選
祝大家買屋順利~

這篇單純是用來當作筆記的
來記錄2023年6-7月間
一連串政府的房屋措施
從6/15央行限貸第二戶7成
到07/01房地合一2.0上路
接著07/04新青安房貸優惠補助
到最後的07/06又推出囤房稅2.0
來看看大家怎麼說吧


【hellogym】
●R: [新聞] 利多!青安房貸利率擬享「破盤價」1.775
(新青安)這方案效果很強
等於直接拉高首購族能負擔的房價區間地板
未來低總價房子會變成千萬起跳
現在還有低總價千萬內的房子
這方案出來
我建商要做首購族生意
直接拉到千萬起
這方案也是給年輕人一個訊號
不要幻想房價會跌
要積極做多

●R: [新聞] 利多!青安房貸利率擬享「破盤價」1.775
政府在想什麼，還不清楚喔???
1.央行限制自然人買第二戶只能貸7成
2.青安加碼，尤其40年+5年寬限


你媽的還看不懂??
政府叫你們沒房，買得起的趕快上車啦
升息已經到尾巴了
台股一直噴，AI一堆台廠吃飽飽，股市上20000不是夢
中國又被制裁，房價崩，經濟要通縮了
韓國升息升到經濟房價崩潰，三星半導體被打趴

種種跡象就是台灣經濟要噴發了!!!

政府先幫你擋一下有錢人買第二戶
留一些貨給還沒買房的上車
再看不懂就沒救了
反正自己人生自己負責，嘻嘻


【CECA大】
●Re: [新聞] 換屋族限貸令 央行擬鬆綁
噗,打中期投資,尤其新建案.
正常新案玩法流程.
預售屋買到後.
先掛預售屋賣,賣不掉交屋後賣.
但交屋後雖然一交屋價格就大翻漲,但是一交屋的時候有一票立刻賣的賣盤會出來.
所以其實最好價會在交屋後1~2年...
而因為你1~2年就要賣了,通常會養空屋,並也維持衛浴和廚房的全新(保護膜都不撕)
而這一串.
從預售屋納入房地合一,預售屋禁止轉讓,第三間七成貸款.
然後還加房屋稅(房屋稅新屋最痛,老屋根本無感...)
到現在開後門貸款新屋簽屬賣舊屋合約.
直接就是針對典型傳統玩新屋的操作.
看來政府很討厭別人玩新屋喔.
顆顆...

大概政府也知道,目前營造成本拉高的超高新案價格下不來.
也就是六都未來市區新屋就是四字頭起跳...
(這是看它工程合約為主,他如果2020年發包的,到今天還沒蓋好,所以他賣三字頭.
那是因為他工程合約2020年簽的,那時候營造成本並不高.
但他如果工程合約是2022年後簽的,你就會看到他的賣價明顯很高,因為反映營造成本)
這個跳躍太驚人.因為是從二字頭跳上去的...而且六都蛋黃區都跳到五字頭起跳.
政府很怕下一次東風來了,四字頭又往上跳成五字頭.蛋黃區跳成六字頭.
所以在提前壓制下一次東風來的建商拉價效應.
.
另外政府真的沒有很討厭短期.
在房地合一之後,政府發現可以從短期手上分一杯羹.
他就不太管短期.

就像現在為啥要打玩新案的.
就是因為營造成本讓新案漲幅太可怕.
政府還在壓制這個....避免新案的價格,已經在雲端上,還要再往上跳到超越大氣層.

●Re: [閒聊] 現在小跌才是對未來房市最大的利多吧?
你講到死.
市場還是階梯式向上.
阿你講那麼多,不如把時間拿去玩D4....
而目前市場就是階梯式向上.
因此我們的很多操作.
自然是建立在這個階梯式向上的形態下的操作阿.

目前都是冷盤,也就是階梯的平台期.
而等到下一次東風來了.
就會一根瘋狂向上.
再度把所有人嚇死.
顆顆顆....

【何世昌的房產知識Buffet+】

●囤房稅實施後

因此，我預估未來建商將會有以下做法來因應囤房稅衝擊：

1.預售屋永遠是主流：
多數建商會儘量避開先建後售，以免被課重稅；
全國總歸戶課徵囤房稅將建商大舉趕向預售市場，
預售案會是房市主力產品，消費者想買新成屋的機會更少了。

2.建案工程期拉長：
建案預售賣不完怎麼辦？那就邊建邊售。
邊建邊售還賣不完怎辦？那就把工程期往後延，
只要晚一點完工，就不必被課囤房稅。

3.留餘屋到成屋賣的策略將調整：
有的建商預售時會賣到7、8成時先撤場，
剩下的2、3成等到完工時再拿出來賣，
未來這類保留戶應該會減少、儘量在預售時賣完，以免成屋時被課稅。

【mfcke大】
●[閒聊] 最近政策總體影響
兩大面向
1.限貸
2.稅額

近一點的法案來聊 第二間房 7成開始討論
這算是單純降槓桿 打投機
這裡不跟腦殘空軍爭論 由於房地2.0之後 資本利得稅實在太高
買第二間當投資 短期操作賺錢的人數絕對<< 自住客 小換大的數量
不過當然還是能打到房價 降低買氣
也可以讓要換屋的忍一忍小空間 讓別人先上車
不算是個好政策其實

接下來

租金補貼+青安專案
這兩項都是對首購 銀彈有限的友善 排富也都盡量去排除了
一項政策 不可能完全徹底排除投機份子 這有稽核成本的問題
總之這兩項鞏固了 1000多萬的房子 以及租金比較低的房子
結論是 1000多萬的剛需宅 獲得更強的護盾

再來 7/1 預售屋禁轉
這一條是沒用的垃圾 不需要討論

最後是囤房稅2.0 這點算是有殺傷力喔
變相支持 持有老屋 新屋會被弄出來出租或者售出

結論:
政府不想要跳出來增加供給 使用方式是 逼空房釋出 活化利用 老屋整理
人人盡量都有一間房 地點 新舊看你自身財力

1.室內裝修 水電 有搞頭了 利多
2.老屋 利多
3.新房子 最好找一千多萬的
4.自住有能力 盡量買大 畢竟有優惠 投資反而要買新而小出租 或者要大一點 就買舊的
5.由於這次囤房連建商都打 供給量一定會再受到壓縮 預售沒賣到3~4成 我乾脆不開案

用比較長遠來看 我擔心之後每一個地區 財富水準會有明顯差異
貧民窟真的會慢慢出來
至於房租不好說
新房子房租會上漲 舊房子競爭者會變多
新舊兩者又會互相拉扯
不過總體加減來看 租金因為透明化 應該是會上漲

新房 價格應該是繼續上漲 不過有價無市
例如你一開始買50萬 過一陣你樓下買53萬 但是你52萬賣不掉 也不想賣
賣52你覺得虧了 幹 樓下賣53 就算賣52 你還是45% 35%招待 不如不賣
接下來投資不動產 對於金流還有景氣的操作要求越來越高了

希望各位把握這次機會
隨著快速勞動力減少 資本迅速膨脹 以後爽得很爽 辛苦的會一直貧窮線掙扎


【結論/心得】
在看了各方大老對於2023年7月之後房市看法
自己歸納的結論/心得：
1.
因為新青安的推出
低總價新房樓地板就是1000萬元了
所以入手千萬內的房子就是有肉的房子
2.
因為囤房稅2.0的關係
之後建商不愛先建後售
反而是在預售時就先clean
造成房子會越蓋越慢
(拚蓋完前銷售完就不用被課囤房稅)
想要跟建商買第一手的新成屋越來越難
3.
「自住趕快買」
政府一連串政策下來
把籌碼洗得越來越乾淨
小建商、資金不足的投資客、炒短線賣紅單的房神通通被洗掉
留下口袋滿滿資金的大建商、大戶或是實力堅強可長期抗戰的實力置產族
之後貧富差距可能會越來越大
像我們這種受薪階級
薪水將更難追上房價
4.
種種政策看的出來政府偏重處理的房地產投資類型
是預售屋轉讓、新屋1-2年買賣這種很新的房子
可能是預料到通膨、新法規(如隔音、碳稅)等等造成的營建成本上升
先一步抑制新房子的帶頭領漲
不過自己倒是很期待CECA大說的東風
以及傳說中那根會突然直立向上的K棒
一起等那個sign 一起大躍進吧~

2023年算是台南高鐵特區東側的元年
因為在第一季正式有建案「晶悅首發」交屋
並持續有住戶入住
為台南高鐵特區溢入更多人口
重劃區逐漸熱鬧中

而特區內的各個建案案場
不約而同
陸續推出一系列的「講座活動」
這邊就簡單紀錄一下吧wwwww

【晶悅首發●歐巴柴存房座談會】

第一場是由歐巴柴X陸大X晶悅首發舉辦的「存房座談會」
時間是112.04.22


講師有趙大雄、Amenda跟52O
分享了自己買房存房賣房的經驗
內容滿具啟發性
不動產只要頭期、金流控制好
除了有自住的實質功用
住著住著
不小心就成為勝率很大的不敗投資標的wwwwww


亮點是座談會最後有晶悅首發銷售帶看晶悅首發公設、實品屋等等
並提提供座談會現場才有的優惠方案
據說現場成交不少間
好的產品就是眼見為憑
一不小心就會下手
可喜可賀^++++^


【佳順大順●關鍵大解密座談會】

第二場是由佳順大順舉辦的「關鍵大解密座談會」
臺南跟新竹分別舉辦三場



自己有參加第三場
112.05.27在大台南會展中心的場次


座談會送葡吉的餐盒耶
建商很有誠意


座談會內容滿喜歡大順針對全台各高鐵區做的分析
台南高鐵有商場(outlet)、有學校(K12X陽交大X成大)、
有交通(高鐵X台鐵)、有展覽館、有綠能科技城
未來還有成大醫院等話題
以全台高鐵各居價格來說
真的是CP值超高

現場大順也有提供購屋驚喜彩蛋
買房送室內機、冰箱等等
以整個特區來說
大順是目前坪數最大的產品
擁有一層4-5戶的3-4房優質自住房型
獨有的產品特色成功讓不少人買單大順產品


【達麗國家強棒●新住戶必備座談會】

第三場是已完銷的達麗建設
為即將交屋的買家所辦的「新住戶必備座談會」



內容超豐富
有分上下半場
從稅務、驗屋、清潔
到日後的團購、管理
讓接著要交屋的住戶做好準備
這種完售後還不離不棄的服務態度
不得不幫達麗拍拍手
值得讚美~

以目前持續觀察台南高鐵建案的心得
覺得基本上後面還有案子在特區要賣的建商都十分有心
陸續都有在做活動的規劃
身為高鐵特區的住民
當然是期待能繼續這樣活動辦不完
一直一直熱鬧下去啦^++++^

今天來分享一個台灣房地產的「傳說」考古題
其實看過網路上滿多不動產前輩提過
現在回頭看這些歷史題目
真的覺得滿不可思議的
這次就一鼓作氣把重劃區買房的致富關鍵字做個整理吧～


靈感啟發的開始
是228連假時
PPT home-sale版的ceca大神回覆了一篇貼文
(文章連結：Re: [請益] 現在可以買房ㄇ)
內容如下：
「政府通常會更賊.
他會先推一個建設無論是世貿還是甚麼開發案.
之後再這邊辦活動,吸引所有人的目光.
最後,才把這邊旁邊的土地拿出來賣.
也就是之前在講得甚麼商場炒地皮,工廠炒地皮的造鎮概念手法.
這種招每天都在用....
這是高雄幹嘛把燈會辦在蓮池潭.
因為高鐵後面有土地要賣以及蓮池潭南邊有土地要招標.
另外新台17線旁邊有桃子園的重劃區,市府手上還好幾塊那邊的土地.」


正式提到了一個重劃區買房的致富關鍵字——「燈會」


2008-台南縣-台灣和平．TAIWAN PEACE

2008年台灣燈會辦在縣市合併前的台南縣
選址的位置是當時荒煙蔓草的善化LM區
(資料連結：2008年臺灣燈會)
LM區甚至因此留下一條「燈會街」的街名(笑)

一直以來善化區都被視為鳥不生蛋的荒郊野外
(資料連結：請問各位對於善化未來發展性及房價)
當年辦燈會的時候
自己有搭火車前去南科站欣賞
那時候就覺得超級偏遠
心想這是什麼鬼地方(大笑
p.s.
那時候更沒想到之後會在這邊購入房產
(資料連結：CASA RICA)
人生的際遇真的是峰迴路轉
超級有趣

15年過去
結果現在的LM區一躍而成台南最富有里
特區內的「蓮潭里」綜所稅所得中位數高達168.7萬元
躍昇為台南最有錢的行政里
(新聞連結：南科效益發威 LM特區翻轉南台灣富人區)

而區域房價也隨之水漲船高
在8年期間飆漲187％
區域內實價登錄由一坪10來萬升到3、40萬
轉手入袋一、兩千萬漲幅的屋主大有人在
(新聞連結：做夢也會笑！台南透天678萬→1950萬　房仲曝大賺關鍵)
(新聞連結：房價變化驚人？南科這區民眾曝賣透天獲利後「直接退休」！)


2013-新竹縣-竹光盛宴

最成功的案例是新竹縣的高鐵特區
十年前
2013年的台灣燈會選在新竹縣
主燈的展示地方正是在在高鐵新竹站
也就是台鐵六家站附近
當時來自全台各地的觀眾
經由高鐵及台鐵等大眾交通運輸
一出車站就可以進入主燈區
交通相當方便
(資料連結：【台灣燈會】2013台灣燈會在新竹縣)

房價部分
十年經過之後
實價登錄更由2字頭飆升到7字頭
(新聞連結：竹北高鐵特區2年房價2→7字頭　內行：比電影劇本還離譜)
是一個直接跳空噴高的區域
也讓人好奇房價是否有突破百萬的那一天
(新聞連結：竹北新案飆7字頭　將成下個破百豪宅區？網嘆：除了房子啥都沒有)


2015-台中市-台中飛揚
2015年的台灣燈會由台中市主辦
主燈區是烏日區高鐵臺中站
烏日高鐵站以前也是被台中人嫌棄是荒蕪之地
(資料連結：抱怨一下為什麼高鐵要在那種鳥不生蛋的地方設站??)


但是考古一下
發現不但烏日房價漲幅有感
在2022年房市六都各行政區的家戶購屋比中
烏日區排名全台第二
表現出房市降溫之際
買氣依舊聚集在烏日
(新聞連結：2022全國房市最熱十大行政區！10戶就有1戶買房 龜山擊敗烏日奪冠)
另外烏日區高鐵娛樂購物城土地面積高達4萬8千坪
將會成為全台最大百貨商城
後市可期


2016-桃園市-金猴獻桃
2016年則由桃園市辦理台灣燈會
選址是桃園市中壢區高鐵桃園站特定區
也就是現在大家耳熟能詳的「青埔」
(資料連結：2016年臺灣燈會)


青埔長時間跟其他4個新興重劃區
(林口新市鎮、新莊副都心、三峽北大特區、五股洲子洋和淡海新市鎮)
被外界戲稱為鬼城
更被一起封為「林新三五淡青」
但現在青埔房價漲勢堪稱第一
在五大鬼城中是最驚人、漲幅最大的地方
新案成交價普遍大漲至40-50萬元／坪
漲幅幾近一倍
(新聞連結：鬼城變黃金！有鬼比沒鬼還貴)

一連串回顧及整理下來
重劃區買房的致富關鍵字除了「燈會」全中之外
大家有發現還出現了另外一個致富關鍵字嗎？！！
小提示：除了台南LM區外，竹北+烏日+青埔＝？
●●●●●猜測時間●●●●●
●●●●●猜測時間●●●●●
●●●●●猜測時間●●●●●


答案就是「高鐵」啦！！！！
所以大家常常說房子要買在交通便利之處
捷運、台鐵、高鐵都是兵家不敗選地的區域
尤其是共構越多越好
像是板橋、左營的房價都是直直飆升

最後的最後
來分享明年2024年的台灣燈會選址地方——
由台南市主辦的台南400光年


(資料連結：2024台灣燈會在台南！結合台南400年紀念活動，明年的台灣燈會將是有史以來最盛大！)
主燈就是位在台南高鐵特區的「歸仁●沙崙」
恰恰好就是中了兩個重劃區致富關鍵字「燈會」+「高鐵」
所以所以......
台南沙崙高鐵特區的房價
是不是很值得我們觀察下去呢＾========＾


延伸閱讀☆台南高鐵介紹：
♖【房市】臺南●高鐵特區沙崙建案彙整│三井outlet、高鐵捷運台鐵三線共站、智慧綠能科學城、交大成大校區、沙崙雙語學校、醫療服務產專區、預售屋建案


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房子是人蓋出來
所以當然不可能蓋出十全十美的無瑕疵房子
但是有種東西叫做「機率」
根據不同的建商
還是有機率較高產出「好」房子的建商
跟機率較高產出「壞」房子的建商

這個系列主要就是聊「建商」
畢竟建商就是負責蓋房子的人
產品的好壞
跟建商的「手路」很有關係
這次最想聊的建商
是來自高雄的聯上建設

老實說
2019年曾經看過台南東橋的聯上康橋
本來對聯上的房子也印象不差
畢竟聯上建設是上市上櫃的公司
直到2020年
聯上陸續出了不少讓人跌破眼鏡的事兒
覺得應該要彙整一下給購屋者參考
以下就按照年份排列


【地目違規使用】2020.01.22

(credit:【極惡賤商1】首購族信賴知名建商　買到「旅館」無法住人)
首先登場的是聯上湖美學
「聯上建設」關係企業「聯立建設」
2015年於高雄市澄清湖旁推出「聯上湖美學1期」建案
但民眾購屋後
才發現買到的房子是旅館用地
無法作為住宅


(credit:【極惡賤商2】檢舉建商才知買到假住宅　苦主受訪氣到哭)
已購戶原本歡喜入住
卻陸續接到工務局和都發局來函
說聯上湖美學違規使用地目
若不改善將會連續開罰6到30萬元的罰款
就算房子要變成旅館經營
觀光局最多也只能核發3張執照
換句話說
剩下的29戶還是面臨違規無解的窘境

➨心得：
就是因為聯上湖美學案
讓自己以後看預售屋都會檢查建照的地目
私心認為搞錯地目
還蓋房+賣房滿誇張且草率的
這不是一開始規畫、申請建照時就要做的基本survey嗎
真心同情湖美學已購戶


【工地失火】2020.04.18

(credit:快訊／板模自燃！新北大樓突竄火苗　黑煙沖天嚇壞路人)
新北市板橋區華江一路的聯上匯翠
工地19樓頂突然竄出火煙
路人見狀立刻報案
警消獲報後趕抵現場
直奔樓頂查看後發現
頂樓板模無故起火
燃燒面積約10平方公尺

➨心得：
雖然聯上匯翠失火的火勢不大
也無人傷亡
但見微知著
覺得從建案發爐
就能大概知道一個建商的工地管理如何
消費者要放在心裡當作一個指標


【工安傷亡】2020.09.10

(credit:工安網站查詢就有了，是9/10沒錯，建商怎麼可能會老實說對啊，有發生工安意外這樣)
果然因小見大
五個月後聯上建設在高雄楠梓區的建案聯上捷運之星
就發生了工安意外
連結裡面有當時救援的照片
願亡者安息

➨心得：
暨失火之後
又發生死亡工安事件
聯上的建案施工管理
螺絲釘可能真的鬆了
讓人擔心


【延遲交屋】2020.06.20/2022.02.10

(credit:楠梓聯上捷運之星確定延期交屋)
而高雄楠梓區聯上捷運之星
其實禍不單行
早在工安意外發生前3個月
就發生延遲交屋的事情
因為疫情缺工缺料的關係
其實消費者是可以諒解的
但是比較讓人疑慮及不解的是
聯上建設竟然是採取不主動通知
也不打算理會契約書上「日賠萬分之五利息」的事情
讓人有有蓄意違背契約誠信的感覺


(credit:高雄房價上漲預售屋延交2年？　被控建商有話說)
無獨有偶
在2022年的時候
聯上建設另一個在楠梓區的建案聯上鉑麗
也發生延遲交屋的問題
聯上建設去年八月底開始通知消費者要延後二年交屋
這次聯上直接給消費者兩個選擇
方案一：無息退還已繳款項
方案二：無條件等候二年
讓購屋者無法接受
此外
聯上建設還外褒內酸
恭喜已購屋者
房價因台積電設廠台南已水漲船高@@

➨心得：
身為上市上櫃的大公司
大家期許聯上建設應該要有氣度
更應該要有基本的誠信
因疫情關係必須延遲交屋
但也要善盡跟消費者溝通協商的責任
這樣單方面直接延期
甚至違背契約內容不補償
要消費者無條件等待或退費
都給人不負責任、不講信用的感覺


【成屋漏水】2020.09.28


(credit:#靠北建商20285)
成屋部分
在台南南區的聯上W1也有災情
住戶在靠北建商裡面分享漏水慘況
房子是人蓋的
難免有瑕疵
但是聯上建設在面對問題的時候
態度是東推西推的
表示工程無瑕疵
什麼都不是聯上建設的問題

➨心得：
買房的售後服務很重要
房子有瑕疵沒關係
重點是建商願意且積極維修改善
聯上的態度看起來十分不負責任
推卸責任的過程讓人捏把冷汗


【地主淪苦主】2022.11.28

(credit:[新聞] 地主淪苦主！天母海砂屋都更改建10年)
北市天母區的聯上天母
原本是一棟7層樓建築
十年前遭政府認定為海砂屋而拆除重建
與聯上建設進行都更作業長達10年後
地主終於在去年收到交屋通知
他們原以為可以歡欣入住
建商「聯上開發公司」卻獅子大開口要求住戶補繳數百萬到上千萬元的「樓層價差」
還威脅屋主「不交錢就不交屋」
甚至要反告他們違約
聯上當時提供住戶坪數、樓層等簡易試算找補金額參考
地主們當時都覺得合情合理
成屋後
沒想到聯上要求的金額卻讓他們難以接受
多數住戶的找補金額高達400至500萬元
還有地主只因從前棟搬到後棟
就被要求給付2000萬元的鉅額差價
住戶們詢問聯上這筆「找補差價」到底是如何計算出來
聯上始終無法給予明確交代
更直接無視合約上載明以「協議合建」的方式計算坪數
而改用對建商來說較為有利的「權利變換」方式計算


(credit:都更成噩夢2／天母每坪百萬豪宅壁癌如老房 建商不爽地主賣房使陰招搶客)
而聯上建設所蓋的每坪百萬豪宅聯上天母
好不容易入住的住戶
實際入住僅一年
地下室即滲水嚴重
新成屋的壁癌竟然比屋齡40年老公寓還嚴重
而聯上天母售賣狀況不如預期
大多數的公設至今都無法使用
且聯上不願成立區權會
因而大樓管理細目主要仍由聯上把持
而決定將房子賣掉的住戶也被聯上建設刁難
開出不合理條件
像是要求地主必須親自到場帶看
不得在僅有仲介的陪同下看房
否則就不給進屋
後來
聯上竟進一步要求欲售房住戶
帶看房屋必須得3天前預約、一周7天僅有2天可以看房
更限制他們只能在特定時間帶看、一次只能帶看一間欲售房屋
讓住戶相當傻眼
儘管地主們忍氣吞聲
配合聯上所提出要求
但聯上仍不斷刷新他們的三觀
就曾有12樓的地主戶帶客人看屋
不料客人才剛走出聯上的大門
就被一旁代銷中心的人員叫住表示
「你要看12樓的房子，我也有，要不要再上去看另外一間？」
最後竟然成功說服客人買下代銷所推建案

➨心得：
海砂屋被迫重建苦等十年
當時精挑細選的上市上櫃公司聯上
幫他們蓋了整整十年
等到的是被加價才能交屋、房屋漏水壁癌
還有耍怪招跟地主戶搶客人賣屋
真的是一連串的不可思議加莫名其妙
聯上這建商真的是天天有新鮮事呢(苦笑）
而關於聯上天母的相關新聞
在刊登後不到四天後全部被下架
也能看出聯上的惡勢力
文章幸好有找到備份
就在這邊跟各位讀者分享


以上是聯上建設一連串事蹟
從規劃、施工到完工
看起來態度都有失上市上櫃建商的風範
分享給想買聯上建商的朋友參考
青菜蘿蔔
選你所愛 愛你所選
祝大家買屋順利~

買預售屋第二的好處呢
就是貸款成數高
通常都可以保證達到房價7成-85成以上
(以首購而言)

在中古屋買賣時
很常發生貸款成數不足的情況
就是由於銀行在中古屋鑑價時
會因為跟不上行情、地段優劣、
房屋折舊、個人信用、非首購族等等原因
造成房屋的貸款數不足
等於就是變成自備款不足
到時候就需要自己花現金補足自備款
像自己第一間房子就因為屋齡較老
就只有貸到65成
那個時候只好緊急跟親戚調頭寸

因此預售屋的貸款成數高
可以說是非常棒的優點


預售屋貸款成數較高的原因有
▲不須考慮折舊
預售屋產品都是新屋
屋齡為0的新房子當然價值最高
銀行無法用「折舊」來砍房貸成數
▲銀行喜歡一批大量貸款
建商是透過整批預售屋「大量貸款」
銀行等於是專案受理
自己的經驗
之前新買的預售屋
就有熱心的已購戶以社區的名義跟中國信託談專案
結果真的成功
讓住戶多一個銀行可以選擇
就看得出來預售屋的市場
其實銀行也是搶著做呢


預售屋在貸款的優勢上
除了貸款成數高
另外還有以下Bonus的好處喔
▲會有2-3家銀行可以選擇
由於預售屋房貸是建商一批大量去洽談
因此往往可以獲得2-3家不同銀行承做
買家就可以依據方案的優劣、是否為薪轉戶等等做選擇
等於是已購戶在挑銀行
而不像中古屋要到處鑑價拜託銀行給好方案
▲對買家收入審核寬鬆
因為是建商整批大量談房貸
相較於中古屋單槍匹馬自洽房貸
銀行端對於預售屋買方的收入審核會較寬鬆
等於是「包裹式房貸」
以整個社區為主
所有買家包裹在一起審核
▲銀行鑑價不受影響
由於預售屋的價格是在簽約時就已確定價金
因此如果是不幸遇到房市反轉向下的時候
儘管交屋時房價已經下跌
但是當時簽約的價格因為已和銀行談好
所以在銀行鑑價處理房貸時
比較不會有估不到的疑慮
▲利於購買小坪數房屋
一般而言銀行不喜歡承做建坪低於12坪的小房貸款
像是套房這種特殊物件
有時候貸款成數約6~7成
然而建商利用大量貸款的優勢
滿多小房預售屋案都能增加到8成沒問題


結論：
預售屋第二個最重要的優點
就是貸款成數較高
➊
預售屋房貸通常可以談到7-85成的貸款數
在銀行方案上
也往往有2-3個不同銀行方案可以選擇
➋
建商大批談專案下
房貸是以「整個社區」為名義洽談
而不是買家個人名義
因此在買家收入審核上較寬鬆
是類似包裹貸款的概念
➌
若遇到房市反轉下跌時
銀行在鑑價上會以當時合約書上的價金為主
因此不用怕鑑價鑑不到的問題
➍
以小坪數房屋來說
建商整批談貸款
銀行較願意承做且較易提高貸款成數
讓小坪數房型也能有較高成數的房貸

以上就是買預售屋的第二個優點貸款成數較高
一言以蔽之就是「數大便是美」
批發就是凡事好談
有量說話也比較大聲的概念wwwwww


預售屋優點系列｜總覽大綱
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