The Fairy Tale Of K

由於疫情製造出來的熱錢持續湧入房市
為了避免投資客炒房及房價飆漲
政府陸續推動了2個新政策以抑止房價
那就是房地合一稅2.0及實價登錄2.0
正式在2021年7月1日開始實施
這邊就筆記一下
PTT房版分析就目前這兩個政策影響下
房市有什麼轉變吧～


【新制2.0版本】
首先當然不免俗
先簡單介紹這新制有什麼內容吧

『實價登錄2.0』

政府在2020年底通過實價登錄2.0
提出五大變革
改善原本實價登錄略嫌不足的地方
(資料來源點我)

一、地號、門牌完整揭露
舊制實價登錄
可查詢的成交資訊
只揭露區段化的地號或門牌(如中華路1-22號)
新制施行後
將變革為揭露完整詳細的地號及門牌資訊
並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊
讓交易資訊更為裸露透明

二、預售屋銷售前備查、成交後即時申報
新制規定預售屋銷售
應在建案公開銷售前
將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查
另外
預售屋不論是建商自售或代銷銷售
都應在簽買賣契約日起30日內
完成申報成交價格資訊

三、增訂機關查核權、加重屢不改正罰則
為查核申報登錄資訊的正確性
新制規定地方政府得向交易當事人等
要求查閱相關文件或提供說明
對於疑有不實申報登錄價格的案件
亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱買賣文件

此外
對於未依限申報、申報價格或面積不實
可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰
若經2次處罰仍未改正者
更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰

四、紅單交易納管
新制規定銷售預售屋在收受定金時
應以書面契據(如預約單)
並同時確立標的物及價金等事項
且不得約定有保留出售、簽約的權利
或其他不利於買受人事項
以保障消費者權益
而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人
若違反規定
將按戶(棟)處15萬至100萬元罰鍰

五、預售屋買賣定型化契約納管
新制規定預售屋銷售前
除應將買賣定型化契約報請地方政府備查外
若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰

『房地合一稅2.0』
推行了實價登錄2.0之後
在2021年4月
政府發現房市依舊過於火熱
於是又推行了房地合一稅2.0版本
以打擊投機客及短期紅單獲利
防止房市充滿短期炒作不動產得利之人
藉此維護國人居住正義與權益
(資料來源點我)


一、延長個人適用高稅率的時間
房地合一稅2.0加重境內個人持有期間5年內
及非境內個人持有期間2年內的稅率
也就是說在新制下
持有房地產5年以內的交易
都要課35％以上重稅
如果是2年內交易課的稅更高
稅率高達45%


二、法人比照個人
營利事業依照房地合一稅2.0
將比照個人的新稅制
按持有期間採差別稅率分開計稅
(同樣持有兩年內交易要課45%)
避免個人為避稅而設立營利事業(就是開一家公司)
用來進行房地短期交易避稅
藉此抑制營利事業短期炒作不動產


三、擴大房地課稅範圍
為減少投資客炒作預售屋亂象
也為了防杜以股權移轉方式炒作不動產
規避房地交易所得稅負
這次房地合一2.0的課稅範圍將納入
「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」
也就是以後預售屋兩年內買賣也都要課45%


四、土地漲價漲數額增設減除上限
現行計算房地交易所得可減除土地漲價總數額
少數民眾藉由高報土地移轉現值
墊高土地漲價總數額
以減少交易所得
藉此規避35%、45%的所得稅負
房地合一2.0將「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限


【網友分析】
『量少』
首先
因為房地合一2.0的關係
房子自購買後
從原本的2年內課35%稅
變成5年內課35%
導致屋主的持有時間會拉長
而產生惜售的現象

a386036在房版文章舉例說明
(R: [閒聊] 現在房市適合自住不適合投資)
105.1.1前取得沒房地合一
105.1.1後有房地合一

簡單說104年取得750萬
105年取得800萬
109年取得900萬

110年用1000萬賣掉
104年的房地比，納入所得稅繳個5萬
105年的繳40萬
109年的繳45萬

賺越多繳越少

104年取得夠便宜，我需要用錢貸款就有800萬了，沒必要賣
105年也爽爽賺沒必要賣
109年繳重稅更沒必要賣


房地合一以來超短期投資幾乎歸零
剩下都是中長期收租置產
房地合一2.0會讓收租置產客買了就不會賣
利率外加都30年貸款
多數租金都能本利攤還
房客幫你繳房貸

自住客換屋除非是工作調職
不然更沒有賣的理由
我買900萬
賣1000萬
要被抽45萬稅金
我新買的房子房價也是被上漲10%
可以說就是虧掉45萬

接下來的房市供給量
成屋中古屋會隨著時間
一直降低
賣一間少一間
變成你要買房可能只剩下預售屋
土地難取得
興建工期長
營造費大漲
預售屋只會更貴

反正我繼續收
買了就不賣
給蚊子住也沒差

心得：
已經不是惜售的概念
本多終勝
置產客反而不賣才不虧錢wwwww

Evilbear 在房版的分析
(R: [閒聊] 現在房市適合自住不適合投資)
房地合一稅將會讓房市走向長期置產
租賃物件增加的方向
短期投資幾乎消失
買的因為重稅會傾向長期持有
沒有那個能力的買家不會隨意出手
所謂的拋售潮將不復見

而因重稅閉鎖
市場上的售屋物件會減少
買方的選擇會變少
所以有好案件釋出將會呈現買方出超高價搶買的狀況
而因為案件稀少
加上賣方需要保有一定獲利
將會造成賣方將稅轉嫁買方
(現在賣房子定價早已經加上土地增值稅等
未來還會加上房地合一稅)
而買方仍不得不買單的狀況
(因為沒物件
你不買有別人要買)

而租賃市場則供給增加
租賃者有更多選擇
租金大漲不易
將呈現租金隨通膨緩和上揚的態勢
唯因進入市場的租賃案件增加
房東必須在房子上多費點心整理裝潢
否則將會落入沒有租賃競爭力的態勢

而以後買方將會幾乎沒有五年內新成屋可以買
變成只能買預售案
五年內新成屋要賣一定是超高價不然沒人要賣
所以自住買方會寧可買預售屋
建商則會慢慢走向先建後售的模式
所以以後市場上物件將會兩極化
要馬五年以上
要馬預售屋

下面推文也認同這個觀點
推 JustinCy:
大致是這樣
7/1後投資房地產已經沒有什麼短期暴利可炒
長期投資不便性低於股票
指數型基金無腦買就對了
ex:標普500
自主買一間疫情期間住起來也爽
也不用擔心小孩學區問題
在7/1後的新成屋
之後五年屋幾乎絕版
如果有某社區大量拋售的
應該是有問題的社區

推 ppnow:
所以
預售會很囂張的開價
10-20%任他喊
再加上預售實價登錄
樓地板一直墊高

推 kuanun:
所以推案會跟著變慢
除非熱區缺工已是長期想象加上疫情雪上加霜
缺料價高也正在發生

心得：
以後市面上物件選擇變少
只有5年屋跟預售屋可以挑
0-5年屋因為房地合一2.0而閉鎖


『價揚』
因為量縮
也成為中古屋或預售屋的價格上漲的原因之一

mfcke 在房版試算房地合一2.0後的中古屋開價
(R: [閒聊] 新建案一直加價賣)
講實際我看不太懂你得是什麼鬼...
而且感覺來者不善 沒差
我講清楚一點
成本1000 市價1200
代表我要淨賺200
那稅收45%(粗略抓50%)
1400-1000=利潤400萬
被課稅45%對吧
那就是大概被拿走200萬
所以開價就是1400起跳
那仲介費
跟議價空間
所以開價就是1600萬
大概抓這個數字

心得：
原本開價1200萬的中古屋
直接稅金轉嫁給消費者
變成1600萬

longtoday 分享自己在台北買9間中古屋的心得
([心得] 台北畢業文)
因為持續關注房版
大家一直在裡面鼓吹現在不買
明年加價買
因此被灌輸再不買房
錢就要持續縮水QQ

最後分享一些心得:
1.
大家對高房價的接受度越來越高
我覺得要跌是非常非常困難
2.
一堆網紅在開箱建案洗腦
會讓年輕人萌生將買房當成必需品
3.
政府限貸實際真的有效
原本還想再置產
因為只能5.5成
資金壓力會變大
目前已改成將閒置資金都配置到台美股
4.
蛋黃區還是許多有錢人追逐的目標
週邊很多朋友還是想往台北蛋黃擠
難怪台北這麼穩
5.
一般人不要只想買低於實價的房子
太不切實際了
可能永遠買不到房
6.
請仲介幫你去談其他非直營分店的
若有競爭很大機會買貴或買不到
之前就有一間我第二斡已經直出屋主底價了
第一斡差100萬加不上來
開發方拖了很久
還是賣給他們店的
我都懷疑是他寧願讓傭也要讓成交在他店內
7.
前面說的選對房仲和銀行貸款專員很重要

心得：
台北房價越來越高
好的房仲跟銀行專員幫助很大

在icemaydays文中
高雄地王ceca大提出買成屋不如買預售屋
([請益] 為什麼美術白天鵝沒人討論？)
之後成交價會踩在太普的33之上往上跳
你確定要等之後?
現在只要沒有開案的建案
全都不要等
那個之後價格會很誇張
你不買既有市場上的預售屋新屋
就不要買新屋了
後面價格你應該會受不了
並且城揚現在都要賣成屋..XD
他要賺蓋房子中間這兩三年的增值
另外白天鵝有拉高價格..
所以買轉單比較便宜

心得：
建商比我們想的聰明
預售屋要越賣約高才不會虧錢
更聰明的直接先建後售

a386036 在房版對預售屋價格上漲的分析
(R: [閒聊] 新建案一直加價賣)
大型造鎮案會更明顯
量體夠大1-7期

★要對已購交代
1期賣100萬/坪
2期賣99萬/坪
3期賣98萬/坪
每期少1萬就好
我敢說3期就滯銷
要再降價還是滯銷
然後1期2期組自救會抗議建商坑殺要求退款

★這次的原物料上漲+工資上漲
雖然國際原物料盤還不是歷史新高
但為了正義不能超載
國際鐵礦砂廢五金船運大漲驗屋驗收標準拉高
人人都找驗屋公司
日薪不變但產出減少就是上漲
工期拉長也會增加管理成本

由於不斷上漲
1期賣的蓋到一半可能就虧錢了
只好三期加價賣去補一期虧損

這現象在20萬內區域
跟雙北80萬以上房價跟地主合建
地主拿走7成

建商壓力都超級無敵大隨時會虧到破產

★土地越來越貴
隔壁賣100萬
我家不一樣我家更好
為何我家只賣80萬
漲價了我要賣100.1萬

★供需決定稅誰吸收
目前供給跟不上需求太多
你想要需買方吞稅金
買方也只能退

心得：
預售屋因為成本(人工、建材、土地等等)增加
只會越來越高
剛需的買家還是得吞下去

『不二價』
因此預售屋不二價已經是現在進行式
大家有興趣可以點連結去看看討論
[閒聊] 預售屋價越來越可怕
[閒聊] 預售屋不二價似乎已變一種趨勢？
[請益] 高雄最近很多預售屋都不二價？

心得：
實價登錄2.0反而產生定錨效應
樓地板已經設好在那裏
由於資訊太清楚
所以建商價格全面一口價
要就買 不要就走


【便當理論】
對於房價
其實參考這個有趣的便當理論就能夠明白了
(一個「便當」告訴你　為什麼房價不會跌)
先來想想小時候大家的一個雞腿便當多少錢
可能50元就有一個大雞腿+3菜+1飯+1湯
同樣的大小
請問現在漲到多少了
南部80元?
中部100元?
北部120元?
重點來了
大家覺得會跌回以前的50元嗎?
同理套用在房價也是一樣
從便當漲價來看
民生必需品中的食、衣、行無一不漲價
「住」要跌價
實在太難
所以中古屋越賣越貴
而預售屋方面
建商未來為了因應實價登錄新制、缺工及物價上漲
將會調整定價策略
往「不二價」來控管議價問題
以及採「先建後售」方式
以避免興建成本漲幅過大而吞噬掉利潤

以上是彙整實價登錄/房地合一2.0
房市目前討論及心得
給大家參考啦~