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好文1|[閒聊] 當個包租公
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作者s26492755 (BBX)
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標題[閒聊] 當個包租公
時間Thu Oct 8 00:57:40 2020

小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢
早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子
也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客
在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬
一直到有了房地合一 房市翻轉後
有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業
有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活
當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣
(我實報實銷不配合做發票的)

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可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險
做事情總是不求有功但求無過
所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租
其實還是本業比較賺錢
但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了
在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後

我有了以下原則

不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣
(有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利)

很多投資客都有自己的一套公式或估價方式
我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5
平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低)
預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租)
回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕"
整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費
這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買
這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉)

從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的

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當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦
所以我挑選的物件多為500萬左右
不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服
這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的
自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢
跌你可以不要賣 現金流不會斷
至於沒人租那就是租金或屋況的問題
整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉
至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地

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其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾
了解這個族群在意的是什麼
像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五
這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人
所以在家具跟環境上會好好整理
每次出租一定全新粉刷或壁紙
獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的)

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然而當房東也不是完全0風險
我在房東社團或群組的感想是
最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租
我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用
房屋稅3個摳答用掉 其他非自用
房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合
說白點 本身就已經含在租金裡面了

自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面
一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500
生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔

至於租霸就是要靠篩選租客

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我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低
也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險
至少到目前跟房客都還算和樂融融
反而常被群租的人說寵壞房客.....

對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式
而且可以擴大我本業賺來的戰果
你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車
PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房
房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢
現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍

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※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 01:02:13
推 tatatata2255: 良心房東!!!推~朋友的學區分租套房賣三年終於解套了 
學區分租套房是神話大概遠古時代的事情了...
上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了)
我只問 我之後要賣給誰 仲仲:可是投報率...
大概這樣死循環吧
推 F0r: 40間自備款8000萬 
→ F0r: 厲害! 
推 au041l: 推個親身經驗,而不像竹北王紙上談兵 
推 castalchen: 入手價6.5%的物件 
→ castalchen: 又沒有你列舉的特殊情況 
→ castalchen: 要在北部的市區找 
→ castalchen: 太太太難了 
其實是新北市 不容易但也沒到完全沒有
價格有時候是談出來的 多看多試多下斡旋
我不就手上有四間 其實我自住這間也符合這樣的條件
但是今年我連共辜七把 把把被人大20-30萬
這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因
當大家都知道在漲價都跟著買房的時候
我這種有便宜划算才買的就很難買了
推 bianlee: 實在,真誠地分享,謝謝 
推 tatatata2255: 對阿~我朋友的龍華科大學區分租套房是賣給地下組頭 
→ tatatata2255: 聽說是組頭錢太多又不能放銀行才買的~ 
→ tatatata2255: 不然現在學區分租套房大家都在脫手根本賣不掉~ 
推 bigsmile: 推 
推 kilolima: 推一個 
推 oldmove: 經驗跟你差不多,但我平均都買1000萬左右物件,捷運5分內 
→ oldmove: 絕對不碰套房,管理麻煩死了,錢多事情更多 
推 Ddylan: 請問兇宅險要找哪家銀行保呢?謝謝 
銀行不做凶宅險 我是保國泰人壽
推 gglong: 遇到自殺 凶宅險 補不回來啦… 
當然是不希望遇到啦 但遇到能補貼個100-300萬好過沒有
跟醫療險和意外險的概念一樣 保安心 最好不要用到
推 foxs9: 500....... 
推 sdhpipt: 500*6.5%/12=2.7萬 月租2.7萬才有6.5%啊??? 
因為我沒有全額付清買房阿 我是有認識投資客這樣做
但我在地上爬的 比不過在天上飛的
→ sdhpipt: 1.5萬套房是怎麼衝到6.5%的?除非是買到300萬以下 
投資報酬率=產生的淨利/總投入資本 買個500萬房子 不用投入500萬資本啦
推 F93935: 很難 300以下大概買到五股泰山丹鳳鶯歌 
→ sdhpipt: 上新莊的話五六年前300萬以下套房還很常見 這波中古屋漲 
→ sdhpipt: 很兇 一堆人喊新莊重劃區賠售潮時 舊市區中古屋與下新莊 
→ sdhpipt: 每坪至少漲了10萬 很誇張 
→ sdhpipt: 是說上新莊1.5萬可以租到3房公寓了 選套房的房客很特殊 
新莊捷運沿線很強 我就住這....
另外我是不懂公寓的出租行情啦
我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉
其他兩間17000 15500 都是今天放隔天租 加起來總共五次
其實租屋市場挺熱絡的
推 HAHAUCCUQQ: 好厲害 
推 a9940597: 我有同樣疑問,500萬要月租2.7萬喔 
→ a9940597: 1.5萬沒辦法到6.5% 
就同樣的問題 你買500萬的房不用拿出500萬
推 leehui12: 推分享 
推 rebica: 是買很老舊的房子嗎?很難想像哪裡有五百的房子可以賺5% 
我常跟仲介說 不要推我年紀比你大的房子
因為仲介大多20幾歲
我還打算脫手 買老房子抱十年後誰要跟我買
我目前手上最老的一間不超過15歲
推 oldmove: 500萬的物件套房,在雙北是很多,但要租到2.7萬... 
→ oldmove: 裝潢跟地點要很有水準,裝潢他本業我相信沒問題,但地點 
→ oldmove: 我現在差不多是3~4%,能衝到6.5%真的蠻強,可能是我太弱 
如果你的總投報有超過3.5 你自備四成以下 就有6.5%了
扣除貸款利息後喔
推 grotwpig645: 你的6.5%怎麼算的? 
推 icevenus: 是很老舊的物件嗎? 
最老的不到15歲
推 apple123773: 等等套房這要報酬太低了拉 
不要這樣嘛 穩中求勝 這是防守型開局
租金保底 至少手上有錢 在搭一下增值順風車
→ F93935: 錦新都不太可能做到5%了 6%以上雙北沒隔套不太可能 
→ F93935: 4%正常套房就能買了 主建要大於十坪才好貸款到8成 
推 F93935: 我去年有收到一間630租三萬的不過那是特殊物件 
→ lordguyboy: 隔間出租是違建 不要公開教吧 
推 john0302: 你的6.5趴算法 是不是有問題。 
我給你一間的詳細數字好了
我有一間月租17000 17000*12*0.95空租-保險4225-房屋稅2300-地價稅1036-房貸利息45000
每年實拿141239 沒問題吧
這間售價正好500萬 我貸款300萬 頭期200萬仲介費5萬契稅代書費5萬(詳細數字應該更低些)
家具幾乎全新含在出價500萬裡 只買了冰箱電視跟粉刷牆壁跟一些簡單修繕(不含我的時間成本)
我這樣分母抓215萬需要更細項嗎

當然進入本利和後 每年會投入更多本金 但同樣會減少些貸款利息
大概每年投報會掉個0.2-0.3% 大概十年後的投報會低於5% 這時候就可以考慮賣了
→ F93935: 隔套哪裡違建,合法請照好嗎 
→ reiborei: 6.5是租金扣成本後用頭款算的吧 c大不是常說這是槓桿 
你說中了
推 sawaman: 居然有凶宅險,長知識推 
→ Skylegend: 他的投報應該是用現在付出的金額算的吧 
對 但每年會掉個0.2-0.3%
推 carterdunk: 推 
→ F93935: 兇宅險也保不高 最多六十萬 
我文章有寫 一份賠100萬 最多可以買三份 也就是最高可賠300萬喔
推 vanjoey: 原po有說租金跟本息攤還差不多 
→ vanjoey: 6.5是計算資產增值,不是現金流 
增值沒算進去呢 不過聽你這麼說 我有空算一下
推 jamo: 隔間正當申請並不違法~ 
推 sdhpipt: 合法請裝修許可 會多出不少成本 陽台也不可以外推 
→ sdhpipt: 樓下鄰居要簽名才可以請到 最近有些新聞是偽造樓下簽名 
→ sdhpipt: 被告上法院的 XD 
推 sdhpipt: "純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5" <==這句話算 
→ sdhpipt: 是計算資產增值嗎???? 
你不能控制增值多少啊 雖然我沒遇過 但萬一貶值呢
所以沒算增值啦 "純靠收租"
推 attraction: 有點厲害 
→ erain: 6.5%在捷運旁邊現在真的太難 
唉 我晚上八點約了看房 去年下半年就開始很難買
今年到現在還買不到 這間我還是會用同樣方式試 幫我加油?
推 capyrossi415: 應該是自備款的6.5%吧? 200萬*6.5% /12= 10833 
差不多意思 不過自備還要算上買賣成本跟整理房子的錢
目前一間房子的淨收益每個月就在一萬初
推 sdhpipt: 自備款當分母 房租扣除房貸當分子? 
同樓上
推 rebica: 自備款的6.5%也太難賺了 
這是副業 穩賺就好 我本業比較好賺
推 IS0987: 感謝分享 
推 piliwu: 自備款6.5%應該是賠錢 
怎麼會 還是你漏看了我資金成本也扣除了
→ tamakochan: 自備200萬的6.5%跟貸款300萬的利息幾乎一樣 就打平吧 
300萬一年的利息45000 200萬的6.5% 130000 差很多喔 而且我的租金有扣貸款利息
如果你要說的是每年付的本利和 你付出15000 裡面至少有1萬初是還本
存撲滿的概念 買了就有收益了
推 newstyle: 美國會要求租客需要一個保證人才會讓他租 
→ newstyle: 房東 
推 APC: 國外的法律其實很飽和住客 
這就別說了 台灣現行法律超超超超超保障租客
推 lifeisshine: 凶宅險是保國泰的嗎? 
式的
推 vanjoey: 200頭期,加契稅仲介費裝修成本,加總可能260萬,應該是 
→ vanjoey: 這金額的6.5%,然後也跟房貸每年還本一樣 
裝修沒那麼多錢啦 60萬裝修套房可以弄得很高很高級
我家室內差不多17坪 簡單說些重點 天花板日本麗仕 系統櫃 E0 V313板材 BLUM緩衝絞練
用的都不錯吧 全部下來不到35萬 兩房跟客廳玄關
→ F0r: 如果只是打平 怎麼才能從4間變成40間? 
→ F0r: 本業一年可以淨存400萬 然後 18年之後湊滿36間嗎? 
投資神晚安 不能舉例如果有40間嗎 如同你很愛舉例朋友投資哪賺很多一樣
推 SafeGuard360: 這樣的話實際現金流應該是剛好打平?甚至可能會多 
→ SafeGuard360: 丟一點進去吧?不過總資產是成長的沒錯 
我大部分會弄成平或不用丟 這樣他就是自己養自己
→ F0r: 這樣差不多50-55歲可以退休過很不錯的生活 
不愧投資神大大 有40間還只是很不錯的生活
小弟不敢當 我覺得退休後不玩了 能有這樣五間不用貸款的房子收租
一個月八萬的被動收入就可以很不錯了
推 QOO222: 感恩 
→ s26492755: 今天要趕四個現場有點忙 回家在一一回覆 大致方向我 
→ s26492755: 先說 首先我沒有說我要從4間變成40間 只是舉例我本業 
→ s26492755: 賺的還是比投資多 除非我的本擴張到一定程度 在來就 
→ s26492755: 是以前大家也吵過的 投資報酬率=產生的淨利/總投入資 
→ s26492755: 本 這個沒爭議的話 為什麼你要用房屋總價去計算 
→ s26492755: 房地產最好借錢了 不借可惜 而投入的現金投報在扣 
→ s26492755: 掉持有成本跟資金成本後的淨利6.5% 為什麼會虧 難賺 
→ s26492755: 部分我文章就寫過了 我從來就不追求快而追求穩 另外 
→ s26492755: 我房貸每個月差不多在14000-15000 而我的租金在15500- 
→ s26492755: 18500 
→ s26492755: 每個月扣掉持有成本後還能回饋點零用錢 其實我也可以 
→ s26492755: 把頭款減少讓投報更好看 只是這樣就會壓縮現金流 我 
→ s26492755: 第一年6.5 十年內不小於5 正是本利和每年投入後會影  
→ s26492755: 響投報 而超過十年的投報就不好了 剛好養肥殺來吃換下  
→ s26492755: 一個物件 
推 a9940597: 算的好痛苦 
其實這是一開始的 後面有不停地簡化公式
現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換 要出多少了
比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果

說實話 我本業算OA屏風價格更煩
框架一個價格 不同家折數不同 不同顏色價格不同
配置每層價格也不一樣 鋼板烤漆 要不要沖孔 還是選貼布 貼波音軟片
上層 清玻 霧玻 條玻

你只要不同寬度或高度 上面就要重算一次
推 vanjoey: 十年投報是用年化報酬率算法嗎?連帶每月攤還的本金部分 
→ vanjoey: 也加進去?
對 每月攤還的本也會增加你的分母 同時減少一些你的分子(貸款利息) 
推 shiely: 請問你會租給養寵物跟抽煙的嗎?我在考慮要不要租給這種的 
抽菸跟神明廳一定禁 寵物看情況
目前兩間有寵物 一間小臘腸 一間浪貓
我去過幾次 他們很乾淨也沒什麼味道
推 F0r: 原來是舉例 五間的話我覺得太謙虛了 推測最後應該在8-12間左 
→ F0r: 右 
看就知道隨便說如果我有40間
我真的有40間早就放棄本業爽過生活了
→ edshen: 抽煙跟養寵物的不租 
我之前一個養臘腸的退租 整理得比我交給他的時候還乾淨
當天拍照放上網 隔天直接租走 還省得整理
所以我會挑房客
抽菸則是不用說 光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了
推 F0r: 40間如果你房租房貸打平 也是沒有現金流 
→ F0r: 還是得做本業熬20-25年 
一間自備是200 40間就是八千萬
說真的我不知道你人生有什麼目標
只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休
所以不會弄成40間都要貸款
賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費 不好嗎
當然討論這個意義其實不大
回歸現實我目前大概在買2間後 短期內銀行不會在借我錢了
我這個本來就是擴大戰果用 需要時間等本業的資金進來
我會弄成幾乎每間都不用在付錢 就像是讓房客養房子
我本業賺到頭期後在去買 抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件
類似被動收入的概念 房租打平房貸 本利合的本可是有一萬初頭的
推 nacy204327: 槓桿開太大 風險比較高 突發狀況現金流不夠 這樣嘎不 
→ nacy204327: 過來就完蛋了 
這的確是蠻常見的投資客死因
所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步
不然大可以降低投入資金做更好的投報
然後買更多間的房子
我是不用在吐錢進去出租房的

另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸
我目前自住就是 平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用
臨時要錢就從這取 其他房子房客養
推 cpu2800: 感謝s大心得分享 
推 Han810828: 推專業分享 


好文2|Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
(資料來源:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617899865.A.D2E.html)

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作者s26492755 (BBX)
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標題Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
時間Fri Apr 9 00:37:43 2021

我分享一下房東的成本
其實我以前提過多次
只是通常會被質疑說假的 怎麼可能
是不是很早時期買的 還是違法改套

我這次逐一細項打
攤開我的成本
為什麼我會強調 無敵包租公 房東不敗
也是我在做不管是居家裝潢或是辦公室家具所看到的

拿我在2019年12月簽約的一間套房為例
(後面做過債務整合 小的只剩這間掛貸款)

買價510萬 貸款300萬 租金17000(14.57坪)

頭期210萬

仲介費5萬1
規費18743
代書費17000

共86743

買了 40吋電視 4600
IKEA 電視櫃 429
IKEA 茶几 895
沙發 3200
掀床 3500
乳膠床墊 4000
雙門小冰箱 5888
洗衣機 6999

共29511
油漆跟清潔劑是拿家裡的去用
這部分就比較難估計了
所以為了接近公平跟方便直接進位
總共拿222萬出來

資金成本 (每月貸款本利和 14476)
本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸)
利息3750(會慢慢變少 先抓第一筆)

一年共45000 (本金買賣就回來所以只算利息)

持有成本(每年)
地價稅 1036
房屋稅 2311
保險 4400 (含凶宅險可賠100萬)
修繕基金 12000(沒用完過 但貼補家具折舊)
空租 8500(抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌)

一年共28247

資金+持有攤提到每個月 是6173

我只要租到7000必定打平成本還有剩
然後我租17000 淨利10000

當然你可以嘴 我的時間成本 (整理約一週)
後續房客管理 blabla

以這個房客為例 租了快10個月 只有第一天找我換個蓮蓬頭(角度不合) 後面都是房租
已匯

我類似這樣租期且沒找過我半次的模範房客有三組

前任房客有換個毛巾架2xx元的樣子
租四個月的正妹跟開賓士男跑了
直接解約給一個月17000
然後我打掃一天 隔天租給現任 後天算起租

有人嘴過我房客是白癡 這種價格比貸款高的也租

事實上 我五個物件都差不多這樣比例的投報

所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能讓我虧錢

大概只剩房價崩跌比較快

我買一坪35萬
然後這個社區差不多的物件今年一個38.32 一個43.4 目前沒實登 但這個房仲跟我成交
過也知道我會看實價 騙我沒有道理

市場才是最真的

Ps: 我選房子就是圖穩定加熟悉 就算是我的十幾次交易經驗都賺錢算倖存者偏差 但房
市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特
幣等等 但追求穩定臭了嗎


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣)
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※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:43:14
推 beminaru: 市場才是真的 我高雄買兩房415 出租月收15000 繳11654
所以好心報給大家一個方向
根本沒有什麼壞心思
真的太多人亂買像去年一樣
我才頭痛
→ abyssa1: 房客就短期的 一買一賣仲介費稅費就虧爆啦 當然租就好
呃 我這種專攻出租的增值幅度小
但也足夠付交易成本了
推 trylovetom: 哪個地區?
新北市下新莊
推 missingmini: 這麼詳細的分享不推不行
→ missingmini: 話說新北市新莊區 套房能租到17000應該也有獨到之術
其實超過17000的加這間有三間
另外的15500 16000
我是有比同社區租的貴啦 但其實不難
重點現在那些人也學我拉高租金在租
但有的不整理 所以租的沒我快
推 menace: 空空都會說租客幹嘛不自己買 租客不見得有頭期款啊-.-
然後我有三組房客去買房了
我都有當軍師
但有一組叫他別買預售不聽話....
→ missingmini: 這才是我最想跟新莊王學習的地方XD
→ menace: 而且一堆人眼高手低 不想買套房自住 首購就要2000萬
→ menace: 買套房自住其實也不錯 省租金 等之後財務自由剛好換豪宅
其實我覺得如果沒結婚 可以先套房
結婚先兩房 怕突然懷孕
先求有再求好
我當初也可以買三房來住
但我只買了兩房就是要留錢去做其他事情
推 DFM: 推細項
推 lagadidi: 仔細到扯
推 darkdogoblin: 怎麼沒有最貴的冷氣
你說到一個重點
我買房出價一定含冷氣
冷氣很貴的
推 Jimmy540i: 這租金有點誇張耶.... 上新莊或頭前15坪內都租不到17K
推 spmark: 成本用510萬算,年收20萬,其實只有約4%而已,不算高
你這種算法是很多人盲點
排除現金買房的大咖
我實際只拿了220萬出來
另外增值不算算嗎?
比不上股市我承認
但也沒你說的只有4%

買房記得要槓桿
推 BRIANERIC2: 我結了婚也買套房自住啊 100多萬 XDDD 然後其它錢拿去
我老婆會殺了我
她最近還想我買個莊園別墅之類的渡假用
→ spmark: 其實提供一個最簡單的思考方式就好了
→ BRIANERIC2: 買邊間透天(商業建地),700萬,6套房,月收46000
→ spmark: 買N萬,收租一段時間,賣N萬,獲利就是收的租金扣交易成本
→ spmark: 只要房租打得掉房貸,現金流夠,就可以這樣搞
進階版本是
現在房子增值 我拿去轉貸
原本貸六成300
房產增值變550的話可以貸出330
這樣你多了30萬現金可用

多幾間 金額很可觀
→ BRIANERIC2: 老投資客跟我買來說要給兒子收租 我開900他嫌貴 出750
→ BRIANERIC2: 我叫他去吃大便XDDD 你以為是10年前錢這麼大喔XDD
→ spmark: 雖然有點麻煩,但這是輕鬆累積資產的一個好方法
我一開始的想法就是 累積資產
擴大本業戰果
不快 但紮實
→ spmark: 月收46k願意賣900也是佛心了
→ spmark: 賣1100都還有5%
推 nthomas: 本不是510...
→ BRIANERIC2: 我們在花蓮啊 花蓮老投客的腦袋落後西部好幾年 收租靠
→ BRIANERIC2: 北沒有10%不買的 因為10年前套房才50萬 月收6千
其實北部也有 很多老舊觀念....
推 spmark: 在台南的話,賣1100會直接被殺底
→ BRIANERIC2: 我媽就是這樣啊 8年前買一間6套房成本400萬 月收4萬跟
→ spmark: 西部有些地方還有10%阿,不過很少見了....
→ BRIANERIC2: 我說錢賺太慢 結果邊租邊賣 放不到一年500萬就賣了
推 opaz: 比我的好 我去年12月買台中566 租17500繳13998
推 BRIANERIC2: 原PO這種做法很穩健 我也是這樣想 存夠了就當頭期 買
→ BRIANERIC2: 下來只要租金扣掉房貸還賺個幾千塊就好 這樣一直正循
→ BRIANERIC2: 環 現金流就愈來愈大 而且現在遇到房地合一更好 5年又
→ BRIANERIC2: 怎樣? 林北十年也沒在怕啊
像我昨天回版友的 找不到人承接?
我不用找人承接阿......
我是規劃十年 十年後看情況
推 opaz: 鄉下的要求頭報本來就要比較高啊 以日本來說 東京4%5%
→ BRIANERIC2: 我發現現在反而年輕人比較穩紮穩打 大媽菜藍族那種都
推 Jimmy540i: 花蓮套房好租嗎?
→ BRIANERIC2: 沒在算的 腦袋就是:我買500賣700賺200 永遠這種方程
我老婆媽媽就是這樣
常常嘴我
但時代不同 很難一下爆賺個幾百
→ opaz: 大阪就要6% 福岡札幌到7%8% 什麼香川德島的10%以上
→ opaz: 空租率較高本來就會要比較高的投報率來彌補
是的 所以市區投報會低除了買價高也跟空租有關
市場自己會去演化
→ BRIANERIC2: 式 有時候真的不知道他們會賺錢是有眼光還是運氣好
推 nthomas: 推分享 04/09 01:33
→ BRIANERIC2: 花蓮套房平均租金5000-9000(房價120萬~200萬)獨立門
→ BRIANERIC2: 牌的 但是花蓮有另外一種玩法 我獨立門牌的套房都用
房產很多種玩法
隨著地區也會不同
又分短期 中期 長期
還分收租 置產 改裝
很多人都混為一談

而不同區域的行情也不一樣
我常常看有些人通靈哪個地區應該多少錢就覺得傻眼
坦白說 走出新莊 其他區域我都不懂
前幾年住汐止買汐止還瞭解汐止
現在也不熟了
→ BRIANERIC2: AIRBNB月租 蠻多來渡長假的 可以撐到15000上下
→ BRIANERIC2: 但那個就比較煩 每個月要去打掃一次
→ BRIANERIC2: 我現在在觀望房地合一改成5年 收租型的會不會變黑馬XD
不要跟我搶 我下一間難產很久了
觀望的幾個目標社區 沒什麼新案
好不容易有 貴死 有的還真的成交
吐血
→ BRIANERIC2: 但目前好像沒跡象 那些炒短線的投客錢現在都進台股
我是有遇到認識短線的想買發票
還給到15%
但我不願意 我做多少開多少
推 ching7896: 原來我也是模範房客,我也只有剛開始問過房東能否換馬
→ ching7896: 桶蓋,就一年沒再找過房東了,租過四個地方都差不多這
→ ching7896: 樣XDD
我目前房客都跟你一樣天使
大半年沒找過我了
錢都準時付 還有提早付的
推 sdbb: 新莊王
推 murphyhu0219: 推,但我投報2.2%比不上大大,不過持有六年漲28% 基
→ murphyhu0219: 本上買入的頭款已經賺回了,現在等於多賺的,問一下
→ murphyhu0219: 大大現在市場比較好租是3房還兩房?
我這幾年都做套房比較多不清楚局勢有沒有改變
以前我在汐止的話。兩房比三房好租
投報要套房才會好。但套房漲幅比不上兩房
至少我這邊是這樣
推 icemaydays: 你不怕遇到無賴房客趕不走的嗎? 還有威脅要在你家自
→ icemaydays: 殺的
其實會說更好耶
可以把凶宅險保額拉到三百萬
我這種低總價物件。自殺獲賠300萬
售出後不見得虧喔。現在凶宅也沒以前便宜了
只能說。窮比鬼可怕
推 ching7896: 樓上 你講這個就像在問 你住大樓不擔心失火一樣意思嗎
→ ching7896: XD
嗯。少年股神要我別買房。因為會地震
遇到這些的機率比出門被車撞低
會因此不出門?
推 BRIANERIC2: 原PO租到17000基本上已經把那些無賴跟要自殺的過濾了
真的也是房東。 拉高租金是篩選的最好方式
不是說人有錢一定品行佳
但有錢的比較愛惜生命
且不會花時間跟你耗
推 murphyhu0219: 基本上租之前就會過濾了
真的。我必須強調我這人很78
單親不租 老人不租 8+9不租
拿不出兩押一租的不租
→ HdDevil: 少見誠實推
推 murphyhu0219: 果然還是套房看投報比較賺,早期有考慮買公寓改套,
→ murphyhu0219: 但因為習慣做長線養房(當定存),所以一直沒朝套房
→ murphyhu0219: 嘗試入手,現在套房感覺入場都有點貴…
去年開始變得難買
一堆殺紅眼的沒在跟你算
直接大過你(我不追價)
有些仲仲還直接不收斡
推 akentjoe: https://i.imgur.com/ESMj4cq.jpg
→ akentjoe: 台灣跟美國比真的不貴了
推 xzxc: 網路與mod或第四台的部份是不是也要算入每個月持有成本呢?
房客額外申請 使用者付費
推 ddey: 也曾想過這樣玩 但是貸款有收支比上限 這樣玩很快就碰天花
→ ddey: 板啊
所以要找認列租金收入的銀行會比較好過
推 trestan: 我比較好奇,房子所有權人都是同一個名字?
是的 六間都我
所以該繳的稅金都跑不掉
推 jo5918: 請教兩房中,主臥有一套或0.5套衛浴,會比較好出租嗎?
我買過的兩房都只有一衛啦
所以無法回答你了 抱歉
推 piliwu: 在台灣4%非常高我算過很多物件都沒有
以總價當總投報來說
認真找還是有(但今年難說)
但這只是下限
搭配槓桿的現金投報
隨便上限都不止4%
推 cGMP: 請問冷氣要用定頻的還是變頻的呢?價格有差
我一般沿用冷氣
但要選選變頻
推 Anyotw: 你有在台新開戶嗎
有一間貸款是台新
→ guanaco: 請問屋齡多少?會不會擔心10年後想脫手不好賣?
平均屋齡12年多
你說的我有考慮
所以超過20年的房屋我不會買
年輕肉體比較香
推 byejwjh123: 想請問新莊王為什麼建議別碰預售屋
不要太抬舉小弟啦
我一直都勸不要買 預售 乙工
問題多多 何必呢
預售有一個特點
低自備很香
但買了變數多 蓋好後也可能跟你想像不同
我自己做空間設計的 都沒有絕對把握
(我勸人不要買的時候都不說 只會說套套想出貨)
推 iceyu: 運氣不錯而已 我同學的空租很久 來問的都是8+9 也是租17000
別租8+9
我雖然常常三天內租掉房子
但都有篩選好幾組房客
推 physicsdk: 房東不敗 誠實推
推 q24983416: 這麼詳細的分享不推不行+1
推 anewone: 新莊王會對迴龍站附近的捷運系列有興趣嗎?
不想說建案等下被說想出貨
捷運系列我有兩間
推 s8752134: 樓上那間收租 46K 賣 900 的我有興趣, 約一下看屋簽約?
推 flowheart: 推熱心分享
→ abyssa1: 呃 我是要說房客立場 短期買賣不划算 就算房租比房貸多
→ abyssa1: 還是應該用租的 這是正常決策房客也不是白癡
→ abyssa1: 算是房東房客兩邊各取所需
是的 其實我昨天回完有想過是不是誤會AB大
推 F0r: 分享就分享 最後就是要嘴買股票的是有什麼心魔過不去?
→ F0r: 股票比特幣害你收不到房租還是有租客投資失利影響到你嗎?
我嘴的不是股票 是人
你也知道我說的少年股神是誰
租屋股聖你就可能沒跟到
推 s8752134: 樓上這樣說真不公道, 股神能跑來房版懟買房投資
→ s8752134: 買房投資的都不能懟回去? 啊哈~見鬼拉
→ F0r: 這個月哪裡有股神來本版分享買房不如買股?
→ F0r: 這個月我還算蠻常逛版的沒什麼看到欸
A一下少年股神吧
一個月發作一次 只是這個月還沒來...
另外推文也會有喔
推 s8752134: 這邏輯是這個月沒人講,就不能懟? 期限是一個月的意思?
→ s8752134: 股神發動攻擊, 超過一個月後你不能再攻擊回來喔!過期了?
→ F0r: 邏輯就是:被嗆過就一直耿耿於懷的人
→ F0r: 那就一直活在過去吧
→ F0r: 難得一篇好文章
→ s8752134: 耿耿於懷放不下的都是跑來"房版"鼓吹買股的股神吧 XD
→ F0r: 講錯 浪費了一篇好文章
推 CaLawrence: 同意樓上
→ s8752134: 套一句魯空很愛說的話 "那麼好賺你不多賺一點跑來牽猴?"
→ s8752134: 回去股版繼續討論股票很OK啊 來房版鼓吹買股是何居心?
→ CaLawrence: f0r還是清楚的
→ CaLawrence: 這篇根本沒提到股票 不要再扣帽子了好吧
→ F0r: 所以我才說 都多久沒有股神來鼓吹了 XD上次我好像也問你同樣
→ F0r: 的問題, 有個什麼C開頭的吧 我記得 你看都多久了
他平均每月來一次 我很關心他的
還有不止他 應該不需要我認真找吧
我不否定股票的賺錢速度
我說的都是人
→ CaLawrence: 自己跟幻想出來的敵人作戰嗎
→ IBIZA: 房子基本上就是投入時設定好, 後面就放著給房子自己跑
→ IBIZA: 股票抓對時機, 成長爆發力強, 但要長期獲勝不容易
中肯 一個穩 一個快
投資適合自己的
推 yniori: 算得有點太理想~
這不是算 這是去年一整年的金額
其他跑好幾年的物件也差不多
推 F0r: 搞不好幾個月之後同樣的分享你又會嘴一下股神XD
少年股神我見一次嘴一次的
推 s8752134: 這不就再正常不過? 不然你去股版提倡買房不買股看看
推 CaLawrence: 我反倒覺得股票長期 以年計算來說 要獲利比較容易 你
→ CaLawrence: 短期內一定要賺錢才是最難的
快錢難賺
高利潤高風險
推 F0r: 如果你覺得一直要翻舊帳很正常 那人生很累啦
→ CaLawrence: 而且都是翻a的舊帳去打b的發言 人家ab又不認識
這篇我也沒提到您跟F大大
常在房版的就知道我在講誰
→ IBIZA: 30年房貸1.3%利率的時代 總價4%的報酬率已經很高了
推 s8752134: 也是吼 ~ 我們都不要看以前講甚麼話, 空空自然就能
→ s8752134: 忘記過去到現在一直說會跌 等到現在一直漲
→ IBIZA: 20年房貸的話, 4%就差不多能打平貸款, 30年基本上就會有正
→ IBIZA: 現金流
我還沒貼30年的 那個現金流更漂亮
→ s8752134: 忘記過去不要翻舊帳 鼓吹不要買房的就不用下跪道歉了
不用跪啦 露出那個什麼東西就好了
→ s8752134: 不過我是覺得自己看錯只要人不要看舊帳不認錯... 比較慘
→ s8752134: 這樣死不認錯的人生, 才真悲哀
推 Goog1e: 大大有遇過房客要殺租金的嗎?給不給講價?
三分之二都會殺
我比較黑心
都是先抬高個500-1000給對方殺
譬如這間原本是17500
→ IBIZA: 我店面租客每年都嘛在講價 我只要有去幾乎都會抱怨生意差
人性嘛
推 KrisNYC: 其實不要再報人進來墊高了 原有模式這樣run很好
所以我才說分享這個被說別有居心很無言
推 F0r: 你就這麼肯定你對了喔 呵呵
→ F0r: 還下跪道歉XD
推 KrisNYC: 我真的不敢嘴股神...版上有再看的股神較的出id快半打
→ KrisNYC: 叫不出id的更多 一大堆房子3000貸 1500 去年歐硬電金的
→ KrisNYC: 現在都再看一億多的房 ....
推 SkyFee: 租金收起來效益很不錯的
但短期投客常常嘴翻我
不過我還有本業要忙啦
當被動收入的概念
→ KrisNYC: 這些都還只是普通的投資人而已 還沒開槓桿 期貨真的嚇死
推 s8752134: 怎麼會是我對, 房價漲又不是我讓他漲的, 是市場對
→ s8752134: 市場展現的結果就是漲, 然後看空的無法反駁只好延長戰線
→ s8752134: 說啥10年後20年後就會跌, 只能冀望目前無法驗證的未來
→ s8752134: 就現況來說市場是漲的 看空的自然就是錯的, 想凹啊?
推 tomroy: 也太詳細
推 morrishh: 股市賺錢叫股神,房市賺錢叫房蟲
真的 少年股神還會說你不道德
推 pettyfish: 小弟有個疑問,但實際上在你賣掉之前還貸款也都還是要
→ pettyfish: 還到本金的部分,也就是等於你把另外工作的收入先投入
→ pettyfish: 到這裏面?
是的 我以前文章就強調過
選這條路是要擴大我本業賺來的戰果
不是每個房東都閒閒沒事
我本業好忙好忙的
推 yechau: 推
→ IBIZA: @pettyfish, 租金無法cover房貸本金+利息 基本上就是報酬
→ IBIZA: 太低
→ IBIZA: 一般報酬率高的 應該都能繳完房貸本金+利息 還有正現金流
推 chigo520: 套房可以租到1萬7唷 是地點很好麼羨慕
新北下新莊
台北市肯定更高
不信找骷髏大
推 MiLu307: 為什麼房子都不會折舊阿? 真是厲害的商品....
這就是 少年股神的經濟學跟會計學無法解釋的部分 我每次賣房都比買價高
→ IBIZA: 房子當然會折舊 但你還有土地啊
土地溢價我懂
但我有一點比較遲疑
社區土地持分夭壽少耶......
推 maypcc: 別把太細節說出來 就不會一堆人跟你搶了XD
整理房子來說我還是有本業優勢的
不要不講武德賺沒5%也買就好
推 sharonh: 請問為什麼房價510萬 仲介費5萬
誠實房屋1%
信義房屋也1%
對方自己提的 我沒殺喔
推 s8752134: 1%啊 不然呢 = =
推 sdhpipt: 買方仲介費1%很正常吧
推 daniel3658: 覺醒空空:不要管我以前怎麼講的,我現在說你就是錯的
→ sdhpipt: 我猜測元PO應該有自己粉刷微整修的能力 讓房子看起來都是
→ sdhpipt: 全新的
我就裝潢本業阿 哈哈哈
真的有人以為新屋
→ daniel3658: 大概是最近股市沒賺錢了 看到少年股神就對號入座7pupu
推 KrisNYC: 喝牛奶幹嘛養乳牛...台灣屌到飛起的民宿多到住不完...
推 alanbread: 股神賺這麼多,都是來房版勸戒各位不要買房的啦~還不
→ alanbread: 趕快跟他去買股賺大錢提早退休,浪費人家一片好意
我常懷疑這裡股版二版
不如買股的聲音常看到
→ acmacm: 年租金/房價可以租到4%好高,我看到上新莊物件怎麼評估都
→ acmacm: 只有大約2.5%~3%(因為我看的是五年內新大樓?)
新房子貴啊 我愛的理想範圍是10-20年
另外我很常出斡旋去試啦
有些價格沒談過不知道軟硬
畢竟屋主百百款

如果是重劃區的租金也不會好
那種拼增值的
想要租金好
避開新房然後進入市區
交通 生活機能 缺一不可
推 cGMP: 再請問一下冷氣,租屋處電費租客付,且變頻的又比定頻貴不少
→ cGMP: 再加上變頻較定頻容易壞,若裝新冷氣大大仍會裝變頻嗎?謝謝
會 因為房客會靠北
我是沒遇過
但租賃糾紛社團看過吵冷氣的事情
雖然都現況租屋
但電費太貴的時候 房客可能會要求換冷氣
這樣就麻煩了
至於變頻比定頻容易壞這點我是不清楚的

我看房的時候 大樣花費我會直接從出價扣
譬如如果這間沒冷氣
我就不會出510 而是500或505
推 murphyhu0219: 5年新屋沒有利潤(預售除外因為沒蓋好),走房產獲
→ murphyhu0219: 利通常兩種主方式就預售轉單或中古拉皮出租出售,至
→ murphyhu0219: 於土地是靠整合跟消息這我沒錢沒消息XD至於股票我不
→ murphyhu0219: 懂,看板上一堆股神跟韭菜,起伏太大也沒時間顧,我
→ murphyhu0219: 還是碰我熟的東西就好~
→ murphyhu0219: 有空可以請教新莊王裝潢問題嗎XD?
這幾年我主力在辦公家具
但一般裝潢知識還是略懂
不得不說
居家裝潢花的是自己錢
辦公裝潢很多承辦採購花的是公司的錢
驗收標準一個天一個地
→ maypcc: 冷氣我都買大金日立富士變頻 畢竟這耐久財還是買好一點的
→ maypcc: 可減少之後租客煩我的頻率
自用我推三菱
買房我只有一間是不含冷氣的
便宜到前屋主要拔什麼我都沒意見
→ aloness: 一堆買房的都講短期做價差,完全沒發揮不動產優勢,當然
→ aloness: 結論是不如買股
→ aloness: 一堆非營建類的上市公司怎麼處理不動產? 其實答案就放
→ aloness: 在那裡
其實看推文還是不少房東的
只是平常潛水
→ leo6315: 機會成本有算嗎0.0 同樣的錢丟台G 中華電勒
每個人的選擇不同囉
含增值大概平均是13%
這個去股版應該被笑死
推 piliwu: 台積電股東大概一半50萬人都600以上進場的報酬率都還是負
推 f814030: 感謝新莊王,小弟正在新莊學習。
不要這樣抬舉小弟啦
很多包租公更多間
常常覺得貧窮限制了我的想像
推 murphyhu0219: 只能說股市起伏大 以前50股宏達買900多盤子以為能回
→ murphyhu0219: 1300下跌就放棄換房市了,股市賺錢比例是少數,現階
→ murphyhu0219: 段至少我投報2.2%房子漲25-28%持有六年,股市六年都
→ murphyhu0219: 維持這樣應該很難
→ leo6315: 591打開來 真的挺好奇誰會花17000租新莊14坪
小情侶 小夫妻 目前一個13坪 一個14坪都17000的經歷過四組
→ piliwu: 桃園大園都有人要租13000
→ piliwu: 坪數也差不多
→ piliwu: 我是不可能幹這種事但其實每個人價值觀差異很大
我也是 以前為了省錢 10000不到的都租過
→ fairyofmoon: 無腦中華電信收益也是4% 不過就是少了槓桿
其實租金大概就6% 加增值看運氣這樣
推 Magita: 不用報所得稅嗎?
正常要喔 不過這間原本是17500
房客要求不報稅後算他17000
我一直都開放入籍報稅申請補助的
實際上 目前一間入籍 一間有申請補助
一間新的沒提到會不會報稅
有三間自己提不報稅來殺價

跟大家想的不同吧
推 murphyhu0219: 192別問太多…
推 a340a340: 新竹200左右的套房,月租金也可以拉到12000-14000,其實
→ a340a340: 收租真的很穩
收租當收益 增值當禮物
沒了增值 至少還有收租
在穩定的前提下去追求最大的利益
這就是房東不敗的原因

可是很多人忽略了穩 只比賺錢速度
推 darkelecy: 謝謝分享
推 Magita: 房客自己提不報稅還是有風險吧,如果要申報所得稅並算入成
→ Magita: 本,稅率高的上班族好像就不適合用房租做投資了
其實我定租金的時候內含稅金成本 抓12%
這間就去年的紀錄

房客提的話 簽兩年用優惠價給
每年重簽 等於一直兩年
如果第一年被報稅
第二年的租金就不同

合約還是有一些眉眉角角

自己提的 本身不需要房租抵扣免稅額
業務職 自營商 被人保養 等等
我自己現實遇到的都沒有PTT的這麼正義愛繳稅
推 vipman: 本身也有三間套房在收租,屋齡跟你差不多,只是套房貸款
→ vipman: 不易,比較讓我擔憂的是未來屋齡老了脫手性的問題。以新
→ vipman: 竹來說兩房也不難租,也好脫手,只是投報就少了很多,再
→ vipman: 考慮是否下一間要買兩房

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