The Fairy Tale Of K

今天幫柯柯君慶生來到河堤社區 吃完咖哩事典之後 一群人散步散一散 不小心走進了由白天鵝、藏美、清景麟三大建設公司 合作開發的新建案——河堤世界 最吸引我們的 當然是主打每坪16.8萬的優惠價格 因為在河堤社區新建案都是3字頭起跳的 讓我們十分好奇 到底葫蘆裡面賣的是什麼藥XDDD 【河堤世界●基本資料】 公設比：35% 戶數：575戶住家/33店面 樓層：地上15層/地下4層 車位：569個 管理費：65元/坪 基地面積：2104坪 進去河堤世界前 還在想是哪個建設公司 怎麼沒有掛名字出來 沒想到河堤世界的是由三大建設公司— 白天鵝建設、藏美建設、清景麟建設 一同聯手打造的建案 設計部份也是名家出品 建築外觀是MAG玫格設計 公設部分是衡美設計 景觀則是豪宅御用的頤和景觀 讓人十分期待這些大品牌公司合作的產品 【河堤世界●基地位置】 河堤世界基地位在高雄市三民區明仁路上 屬於河堤社區一份子 河堤世界鄰近河堤國小及未來的國稅局大樓 周邊更是有好市多、大樂商場、漢神巨蛋跟即將開幕的義享天地 大學有文藻外語大學跟高雄醫學大學 醫院則有高醫跟高雄榮民總醫院 地理位置極佳 吃喝育樂醫全包 是位在市中心的機能宅 【河堤世界●接待會館】 地址： 三民區明仁路及河堤國小旁 電話： 07-3590007 來到接待會館 由銷售小姐介紹後 我們才知道 原來河堤世界這個建案是屬於地上權的案子 也就是土地仍是屬於國家的(國產署南區分署) 但以租用地上權名義蓋房的概念 擁有70年的使用權 等使用年限到了 就要無償把土地還給國家 因此一坪的價格硬生生比周圍新建案打了5-6折 【河堤世界●地上權房屋注意事項】 ★地上權的使用年限 地上權的租用以50-70年不等 考量必須扣除建設工程期及銷售期5年 因此使用年限當然是越高越好 e.g. 如建商取得的使用年限是50年 那購買者只剩45年居住及使用權 河堤世界的使用年限是70年 因此買家還有65年的使用年限 以35歲買房來說 可以住到100歲老死都沒問題 ★地租是屬於新制還是舊制 由於地上權的房子是跟政府租用 所以雖然不用繳地價稅 但取而代之的是每半年要繳給政府「地租」 地租的舊制計算為公告地價的3.5~5% e.g. 以44坪房屋(土地持分約11坪)計算 一般地價稅自用住宅稅率 每戶每年地價稅約5100元 但是同樣坪數地上權案每年地租約8.9萬元 相差約17.5倍 由此得知舊制的地租隨著地價稅調高 是會越繳越高 (參閱：建商不想說的地上權秘密都在這) 所幸政府在2016年10月修法改為新制 地租採「部分固定、部分浮動」計算 以3.5%地租年息率為例 有1.2%隨公告地價調整 另外2.3%則按得標簽約當年的公告地價為準 因此買家的地租就會租越久省越大 但新法是不能朔及既往 故買地上權房子時要特別注意 以購買新制地上權的為優 (新聞：地上權地租新制上路 租越久省越大) 而河堤世界是採取新制 以二房持分3坪來說 一年租金約為8000元 所以不用擔心租金爆表的問題 ★地上權是否為「可分割」 地上權「可分割」或「不可分割」的差別在於 不可分隔的地上權(產權)是掛在建商名下 因此買家的貸款都是向建商承辦 貸款成數或利率都有可能比銀行低 也無法成立管委會 最麻煩的就是沒有自己建物所有權狀 只能拿到建商核發的購買憑證 等於是跟建商租房 變成第三手租房 (政府--租-->建商--租-->買家) 而可分割的地上權是可以分割過戶給買家 買家可以成立管委會也能自行跟銀行借貸 更可以拿到登自己名字的建物權狀 以後也能進行租用或是買賣的行為 算是二房東的地位 (政府--租-->買家) 河堤世界是可分割地上權 消費者有自己的建物權狀 之後租賃或買賣都沒有問題 【河堤世界●公設/格局圖】 河堤世界的公設十分多元 有接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、 視聽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、 廚藝教室、信箱區、曬被區等等 由衡美設計操刀的公設 整體美輪美奐 還有室內植栽的規劃 十分有亮點 河堤世界全案有A.B.C.D及S棟 其中S棟只到6樓 其餘四棟則到15樓 A.D兩棟是12戶搭配三電梯 B.C兩棟則是8戶搭配兩電梯

機車位一戶一個 都在D棟這邊 這邊是主要的二房格局 有完整的客廳、餐廳、廚房及衛浴空間 接待會館有準備24坪的2房樣品屋 (同樣也有3房跟4房 不過沒有拍攝) 實際坪數大概有15坪 河堤世界銷售長紅 去年12月開賣以來 到今年11月 575戶已經只剩下倒數十戶 建商預計在11月底Clean完銷 然後於12月動工蓋房子 等到完銷後 預計11/29要進行感恩抽獎 首獎是吸睛的奧迪A1 還會舉辦園遊會跟文創活動等 【河堤世界●價格/付款方式】 以銷售開價給我們C9-14F的價格 定價是514萬加上B1車位165萬 總價是679萬 一坪開價是20.58萬(扣除車位價格除以房子坪數) 現場銷售小姐幫我們打折到1開頭 在河堤社區次頂樓14樓不用2開頭 真的是非常吸引人~ 這邊推薦我們的銷售-子庭小姐 認真介紹建案 也仔細說明地上權的相關問題 重點是價格都很努力幫客戶爭取 自己寫賞屋紀錄這是唯二把銷售名片掛出來 是真心覺得不錯喔~ p.s. 這位不是mobile01上負評的黃小姐 那位的名字是疊字XDDD 【河堤世界●短評】 以下評論為本人主觀想法 絲毫沒有建商業配贊助 青菜蘿蔔各有喜好 大家參考參考 1. 河堤世界的位置真的非常好 就在北高雄的市中心 河堤社區所有機能完備且熱鬧 有商圈、學校、醫院等等 應有盡有 能滿足所有居住的需求㊝ 2. 河堤世界從建商、設計公司都是名家 大品牌有保障 相信成品絕對能不負眾望 3. 價格部分因為是地上權的案子 所以活生生比周遭行情便宜5-6折 想要住河堤但銀彈不夠的朋友 65年的使用權也十分足夠 不失為一個進可攻退可守的選擇㊝ 4. 由於是地上權的建案 個人覺得十分適合給單身貴族、頂客族、養老族等族群 畢竟百年後也沒有人可以繼承 不如把房錢省下一半 一半住得開心 一半花得痛快XDDD 5. 如果對當包租公有興趣的朋友 河堤世界的入手基期低 等於是跟政府租地 自己當二房東將房子租給其他人 以一間2房六百萬來算 貸款八成480萬 利息25年1.8% 一個月大概1萬8元左右 在河堤社區新房可以租到2萬以上 獲利的投報也是很不錯㊝ 6. 唯一會被追打的缺點 大概就是只有地上權沒有土地權這件事情 想想交屋後還有65年可以使用 一棟ＲＣ建築使用的最高上限也差不多到那時了 只要跨過心中那個坎兒 河堤世界基本上就是接近完美的產品了 以上是簡單的賞屋心得 由於離完銷的時間不遠 就給有緣人參考參考啦~