The Fairy Tale Of K

市面上常有房地產老師主打「0元買房」
對於自備款不足的朋友來說
彷彿好像開了一扇希望之門


這邊就簡單筆記幾個「0元買房」的方法
分成4大主題給大家參考：
★如果你想要上法院，吃牢飯...
★如果你工作穩定，信用良好...
★如果你已經有一棟房...
★如果你有信任你的親朋好友...

如果你想要上法院，吃牢飯...
這邊是違法的方法
市面上還是有人在使用
但因為是違法
所以許多建商、代書都已經不願意協辦
如果你的房地產老師還在教你這幾招
請三思、三思、三思
千萬不要嘗試


☆千萬不要AB約
所謂的「AB約」
就是房地產買賣使用2種不同價金的合約
一份是真實買賣價格雙方留底
另外一份則是虛報的假交易價格
利用高報價金向銀行貸到更多的房屋貸款
舉例來說
一間實際成交800萬的房子
利用「AB約」手法
透過假的價格1000萬
以銀行正常的貸款成數8成
就能貸款到800萬
達到「0元買房」的目標

但「AB約」手法
由於申報登錄不實
依據平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例
將可處3～15萬元之罰鍰
如限期仍未改正者
得連續處罰
更嚴重的是
「AB約」手法還觸犯刑法第214條致公務員登載不實及220條偽造文書
可處三年以下徒刑或拘役
這可是要吃上牢飯的@@
所以絕對不要觸法

另外
他成交千萬房，卻被國稅局連補帶罰近2百萬元！專家揭背後原因，難怪房市泡沫化
預售屋方面
也會有建商以折讓裝潢費的方式做「AB約」
讓買方/投資客藉此拿去銀行拚全額貸
而建商部分
則可以在實價登錄高報銷售價格
透過「定錨價格」的方式建立高額的樓地板價格
以未來來看
買方可藉由買賣契約和前段金流
規避房地合一稅
但法網恢恢
小心被依《所得稅法》第108條之2第2項規定
裁處所漏稅額2倍以下的罰鍰


☆千萬不要借人頭買房
這個方法基本上是找人頭買房
假借他人名義以詐貸銀行
方法各式各樣
但都是違法行為
最後都是吃牢飯的下場

像是
扯！借人頭買380萬登錄1,280萬元 被抓到人財兩失
高雄一位廖姓民眾為了日後增貸
以人頭名義買土地
成交380萬元
竟登錄1,280萬元
最後被判有期徒刑五個月
沈姓人頭也被判二個月徒刑
而廖姓民眾最後也無法從人頭那邊
將土地登記到自己名下
等於人財兩敗

也有建商組織犯罪集團
人頭買房 建商詐貸一億一千萬
結合代書、銀行端
謀議用人頭簽訂假房屋買賣契約
並抬高買賣成交價金向銀行申辦貸款
最後故意不繳房貸
由人頭負擔債務
導致銀行追討無門
最後還是東窗事發
準備要鋃鐺入獄~

近期房市熱絡
政府也正在特別介入這塊控管
防投資客借他人名義辦房貸！央行邀銀行業談房市
要求銀行辦理購屋貸款
尤其對於投資客
應加強落實授信5C、5P原則
嚴審貸款條件
並慎防投資客假借他人名義申貸的情形
避免銀行資金流入非實質需求

如果你工作穩定，信用良好...
以下這3個方法雖然合法
但前提是必須要有良好信用+穩定的現金流
因為是採取先把錢借出來的概念
以後還款壓力會是double或是triple


☆你可以用信貸補足
最常見的就是房貸+信貸
舉例來說
1000萬的房子
房貸8成借了800萬
另外2成200萬
則是用信貸補足
就能達到「0元買房」的目標

BUT
這個「但是」很重要
雖然「0元買房」
但之後了還款讓我們以1000萬房子試算一下
貸款800萬20年(1.65%利率)本息均攤是每月3萬8,825元
信貸200萬7年(2%利率)本息均攤每月2萬5,535元
一個月還款就要6萬4,360元
壓力是非常驚人
但如果是高所得的醫師、律師、會計師、工程師等等
如果考量具有負擔能力
在沒有任何自備款的狀況下
也是種選擇


☆你可以借二順位房貸
如果不想借信貸
也可以考慮使用二順位房貸
道理很簡單
就是將同一間房屋設定二順位抵押權來補足不足款
稱為「二順位房貸」
(也就是俗稱的「二胎」)
達到「0元買房」

但是
這個「BUT」很重要
二順位房貸的利率通常很不好
平均都是2.5%起跳
比信貸較高
試算又來了
以1000萬房子試算一下
貸款800萬20年(1.65%利率)本息均攤是每月3萬8,825元
二順位貸款200萬20年(2.5%利率)本息均攤每月1萬598元
一個月還款要4萬9,423元
雖然每月還款較信貸負擔小
但因為利率較高
所以整體的總利息金額也比較高
都是需要好好評估自己能力的方法


☆你可以向建商借貸
除了跟銀行借錢外
如果是購買預售屋的朋友
有些建商像是○富○
就有在自付款20%部分
提供12%兩年無息償還方案
意思就是喜歡想買的只要先付總價8%即可
這個方法離「0元買房」不遠矣

但之後付款就要建商(12%)跟銀行(80%)兩邊還喔
以1000萬房子試算一下
貸款800萬20年(1.65%利率)本息均攤是每月3萬8,825元
另外12%的120萬跟建商借2年還的部分每月是5萬元
一個月還款要8萬8,825元
負擔是目前最大的
但優點就是120萬是無息的
適合平常現金流收入較大的朋友

如果你已經有一棟房...
以目前自身本來就有一間房來說
是「0元買房」相對安全的方法
因為有一房等於就有一個本金可以拿來借力使力


☆你可以用舊房增貸
已經持有一房一陣子之後
如果計畫買下一間房子並想「0元買房」的話
可以用目前的房子去給銀行評估
如果當初眼光好
房地的價值都有增值的話
銀行鑑價高於當初買的價格時
就能把資金「增貸」出來
達到「0元買房」的效果
舉例來說
當初以800萬買的房子
隨著房市起漲
現在銀行鑑價來到1000萬
就能把多出來的200萬依借貸比例增貸出來當自備款
「0元買房」的目標就能輕易達成了


☆你可以用舊房轉貸
同理
如果名下已經有一間房子的話
經銀行鑑價已經價格有升值
除了用「增貸」方法之外
也可以直接找房屋鑑價比較好的銀行「轉貸」
舉例來說
當初以800萬買的房子
如果現在銀行鑑價提高到1000萬
就能把直接找喜歡的銀行轉貸增值的200萬
(通常是換一家鑑價較高銀行)
這樣也能簡單生出自備款
訪間有人傳授的「時間差買房」
大概也是這個概念的衍伸
都能成就「0元買房」的目標


☆理財型貸款
除了轉貸或增貸之外
擁有一棟房的前提下
也可以使用這種房子去向銀行申請「理財型房貸」
理財型房貸與一般房貸的主要差異在於
一般房貸還款後的本金部分就不能再使用
但理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)
會轉換為循環額度
意思是已經還的錢可以隨時挪用但按日計息
舉玉山銀行的理財型貸款來說
若年利率 2.5%
動用200萬元
期間2年(730天)
所需支付的利息約10萬元
(計算公式 : 利息費用=200萬×2.5%/365 X 730天)
「0元買房」順利達成

如果你有信任你的親朋好友...
這個方法應該是所有方法中風險較低的
就是透過自己的親朋好友來達到「0元買房」


☆你可以跟父母借/要資金
如果本身有一個富爸爸或是富媽媽的話
其實不妨可以開口跟他們借資金或是直接要資金
跟父母借貸還款壓力較小
通常也不會收利息
「0元買房」可以說是輕鬆無壓力


☆你可以跟親戚朋友集資
以投資角度想要「0元買房」的話
如果親戚朋友相信你投資物件的眼光
可以自己撰寫一下投資計畫書
讓親朋好友參與投資
利用集資的方法獲得頭期款
成功達成「0元買房」
之後房地產獲利再均分給投資股東
整體也是一種風險分散的方法之一


選配方案
在上述方法之外
大家也可以選擇搭配以下方法
來降低還款壓力

☆寬限期
一般銀行有提供1-3年的寬限期
如果是使用「房貸+信貸」或是「二順位房貸」的朋友
使用寬限期
可以在一開始1-3年減少貸款支出
不過這是「朝三暮四」的緩兵之計
由於還款總數是一樣
早還晚還都是要還
因此寬限期過後的貸款通常很重
要特別提醒一下


以上是簡單破解目前「0元買房」的方法
總的來說
如果沒有爸媽可以靠
又不想風險開這麼高
最後被斷頭的話
建議真的就是乖乖靠自己存第一桶金之後再來買房
是比較腳踏實地的安全作法喔~



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