The Fairy Tale Of K

今天幫柯柯君慶生來到河堤社區
吃完咖哩事典之後
一群人散步散一散
不小心走進了由白天鵝、藏美、清景麟三大建設公司
合作開發的新建案——河堤世界


最吸引我們的
當然是主打每坪16.8萬的優惠價格
因為在河堤社區新建案都是3字頭起跳的
讓我們十分好奇
到底葫蘆裡面賣的是什麼藥XDDD


【河堤世界●基本資料】

公設比：35%
戶數：575戶住家/33店面
樓層：地上15層/地下4層
車位：569個
管理費：65元/坪
基地面積：2104坪


進去河堤世界前
還在想是哪個建設公司
怎麼沒有掛名字出來
沒想到河堤世界的是由三大建設公司—
白天鵝建設、藏美建設、清景麟建設
一同聯手打造的建案


設計部份也是名家出品
建築外觀是MAG玫格設計
公設部分是衡美設計
景觀則是豪宅御用的頤和景觀
讓人十分期待這些大品牌公司合作的產品


【河堤世界●基地位置】

河堤世界基地位在高雄市三民區明仁路上
屬於河堤社區一份子



河堤世界鄰近河堤國小及未來的國稅局大樓
周邊更是有好市多、大樂商場、漢神巨蛋跟即將開幕的義享天地
大學有文藻外語大學跟高雄醫學大學
醫院則有高醫跟高雄榮民總醫院
地理位置極佳
吃喝育樂醫全包
是位在市中心的機能宅


【河堤世界●接待會館】

地址： 三民區明仁路及河堤國小旁
電話： 07-3590007

來到接待會館
由銷售小姐介紹後
我們才知道
原來河堤世界這個建案是屬於地上權的案子
也就是土地仍是屬於國家的(國產署南區分署)
但以租用地上權名義蓋房的概念
擁有70年的使用權
等使用年限到了
就要無償把土地還給國家
因此一坪的價格硬生生比周圍新建案打了5-6折


【河堤世界●地上權房屋注意事項】
★地上權的使用年限
地上權的租用以50-70年不等
考量必須扣除建設工程期及銷售期5年
因此使用年限當然是越高越好
e.g.
如建商取得的使用年限是50年
那購買者只剩45年居住及使用權

河堤世界的使用年限是70年
因此買家還有65年的使用年限
以35歲買房來說
可以住到100歲老死都沒問題

★地租是屬於新制還是舊制
由於地上權的房子是跟政府租用
所以雖然不用繳地價稅
但取而代之的是每半年要繳給政府「地租」
地租的舊制計算為公告地價的3.5~5%
e.g.
以44坪房屋(土地持分約11坪)計算
一般地價稅自用住宅稅率
每戶每年地價稅約5100元
但是同樣坪數地上權案每年地租約8.9萬元
相差約17.5倍
由此得知舊制的地租隨著地價稅調高
是會越繳越高
(參閱：建商不想說的地上權秘密都在這)

所幸政府在2016年10月修法改為新制
地租採「部分固定、部分浮動」計算
以3.5%地租年息率為例
有1.2%隨公告地價調整
另外2.3%則按得標簽約當年的公告地價為準
因此買家的地租就會租越久省越大
但新法是不能朔及既往
故買地上權房子時要特別注意
以購買新制地上權的為優
(新聞：地上權地租新制上路 租越久省越大)

而河堤世界是採取新制
以二房持分3坪來說
一年租金約為8000元
所以不用擔心租金爆表的問題

★地上權是否為「可分割」
地上權「可分割」或「不可分割」的差別在於
不可分隔的地上權(產權)是掛在建商名下
因此買家的貸款都是向建商承辦
貸款成數或利率都有可能比銀行低
也無法成立管委會
最麻煩的就是沒有自己建物所有權狀
只能拿到建商核發的購買憑證
等於是跟建商租房
變成第三手租房
(政府--租-->建商--租-->買家)

而可分割的地上權是可以分割過戶給買家
買家可以成立管委會也能自行跟銀行借貸
更可以拿到登自己名字的建物權狀
以後也能進行租用或是買賣的行為
算是二房東的地位
(政府--租-->買家)

河堤世界是可分割地上權
消費者有自己的建物權狀
之後租賃或買賣都沒有問題


【河堤世界●公設/格局圖】

河堤世界的公設十分多元
有接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、
視聽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、
廚藝教室、信箱區、曬被區等等




由衡美設計操刀的公設
整體美輪美奐

還有室內植栽的規劃
十分有亮點


河堤世界全案有A.B.C.D及S棟
其中S棟只到6樓
其餘四棟則到15樓
A.D兩棟是12戶搭配三電梯
B.C兩棟則是8戶搭配兩電梯

機車位一戶一個
都在D棟這邊


這邊是主要的二房格局
有完整的客廳、餐廳、廚房及衛浴空間





接待會館有準備24坪的2房樣品屋
(同樣也有3房跟4房 不過沒有拍攝)
實際坪數大概有15坪


河堤世界銷售長紅
去年12月開賣以來
到今年11月
575戶已經只剩下倒數十戶
建商預計在11月底Clean完銷
然後於12月動工蓋房子


等到完銷後
預計11/29要進行感恩抽獎
首獎是吸睛的奧迪A1
還會舉辦園遊會跟文創活動等

【河堤世界●價格/付款方式】

以銷售開價給我們C9-14F的價格
定價是514萬加上B1車位165萬
總價是679萬
一坪開價是20.58萬(扣除車位價格除以房子坪數)
現場銷售小姐幫我們打折到1開頭
在河堤社區次頂樓14樓不用2開頭
真的是非常吸引人~

這邊推薦我們的銷售-子庭小姐
認真介紹建案
也仔細說明地上權的相關問題
重點是價格都很努力幫客戶爭取
自己寫賞屋紀錄這是唯二把銷售名片掛出來
是真心覺得不錯喔~
p.s.
這位不是mobile01上負評的黃小姐
那位的名字是疊字XDDD

【河堤世界●短評】
以下評論為本人主觀想法
絲毫沒有建商業配贊助
青菜蘿蔔各有喜好
大家參考參考

1.

河堤世界的位置真的非常好
就在北高雄的市中心
河堤社區所有機能完備且熱鬧
有商圈、學校、醫院等等
應有盡有
能滿足所有居住的需求㊝
2.
河堤世界從建商、設計公司都是名家
大品牌有保障
相信成品絕對能不負眾望
3.
價格部分因為是地上權的案子
所以活生生比周遭行情便宜5-6折
想要住河堤但銀彈不夠的朋友
65年的使用權也十分足夠
不失為一個進可攻退可守的選擇㊝
4.
由於是地上權的建案
個人覺得十分適合給單身貴族、頂客族、養老族等族群
畢竟百年後也沒有人可以繼承
不如把房錢省下一半
一半住得開心
一半花得痛快XDDD
5.
如果對當包租公有興趣的朋友
河堤世界的入手基期低
等於是跟政府租地
自己當二房東將房子租給其他人
以一間2房六百萬來算
貸款八成480萬
利息25年1.8%
一個月大概1萬8元左右
在河堤社區新房可以租到2萬以上
獲利的投報也是很不錯㊝
6.
唯一會被追打的缺點
大概就是只有地上權沒有土地權這件事情
想想交屋後還有65年可以使用
一棟ＲＣ建築使用的最高上限也差不多到那時了
只要跨過心中那個坎兒
河堤世界基本上就是接近完美的產品了

以上是簡單的賞屋心得
由於離完銷的時間不遠
就給有緣人參考參考啦~